Heizkostenabrechnung prüfen: Verteilung, CO2, Kürzungsrechte und Frist

Eine Heizkostenabrechnung prüfst du in vier Schritten: Frist, Verteilung nach Verbrauch, zulässige Kostenarten und CO2-Ausweis. Nach der Heizkostenverordnung müssen von den Heizkosten mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1, für Warmwasser § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1). Fehlt der CO2-Kostenanteil, sind es 3 % (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG), und ab Abrechnungen für 2027 nochmal 3 %, wenn die Zähler nicht fernablesbar sind. Für den Zugang gilt dieselbe 12-Monats-Frist wie bei allen Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Heizkosten-Check: Frist, Verteilung, CO2 und Kürzungsrechte (kostenlos, nur in deinem Browser)

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Ende Abrechnungszeitraum
Zugang der Abrechnung bei dir

Deine Heiz- + Warmwasserkosten laut Abrechnung €
Geforderte Nachzahlung €
Wohnfläche m²
Heizkosten Vorjahr € (optional)

Verbrauchsabhängiger Anteil laut Abrechnung

Meine Ablesewerte (Heizkostenverteiler/Wärmezähler, Warmwasser) stehen in der Abrechnung

Mein Verbrauch wurde geschätzt (Geräteausfall, Ablesung verpasst)

CO2-Kostenanteil, Einstufung (Stufe) und Berechnungsgrundlagen sind ausgewiesen

Die Zähler/Heizkostenverteiler sind fernablesbar (Funk, ohne Termin in der Wohnung)

In den Heizkosten stehen Verwaltung, Reparaturen oder Ersatzteile

Ein- oder Auszug während des Zeitraums (Zwischenablesung nötig)

Haus mit höchstens zwei Wohnungen, eine davon bewohnt der Vermieter selbst

Ergebnis erscheint hier

Warum gerade jetzt so viele Heizkostenabrechnungen geprüft werden

Im Herbst kommen die Abrechnungen für 2025, und die Nachzahlungen sind oft hoch. Ein Beispiel von X: @immereinfachso berichtete am 10.10.2026 von gut 686 € Heizkosten-Nachzahlung bei der Mutter, nachdem das Haus 2025 auf Fernwärme umgestellt und saniert wurde. Gleichzeitig verbreitet sich die Nachricht, dass Mieter ab 2027 3 % kürzen dürfen, wenn alte Zähler nicht umgerüstet werden (@JoeMartinDE, @GegenHartz). Das sind Stimmungsbilder, keine Rechtsquellen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Heizkostenabrechnungen häufig fehlerhaft sind, und empfiehlt Vorjahresvergleich und Belegeinsicht.

Heizkosten, Warmwasser und übrige Betriebskosten: was wohin gehört

Heizung (§ 2 Nr. 4 BetrKV), Warmwasser (Nr. 5) und verbundene Anlagen (Nr. 6) sind Betriebskosten, werden aber nach der Heizkostenverordnung verteilt, und die geht abweichenden Vertragsklauseln vor (§ 2 HeizkostenV). Ausnahme: Haus mit höchstens zwei Wohnungen, eine bewohnt der Vermieter selbst. Alle anderen Positionen (Wasser, Müll, Hauswart …) laufen nach dem Vertragsschlüssel; die Liste steht unter Umlagefähige Betriebskosten.

In die Heizkosten dürfen nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV unter anderem: verbrauchter Brennstoff und seine Lieferung bzw. bei Fernwärme das Wärmeentgelt, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung und Prüfung der Anlage, Reinigung, Immissionsschutz-Messungen (Schornsteinfeger), Miete und Eichung der Zähler sowie die Kosten von Ablesung, Berechnung und Abrechnung. Nicht hinein gehören Verwaltung, Reparaturen und Ersatzteile (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Was in der Abrechnung stehen muss

Abrechnungszeitraum, in der Regel 12 Monate.
Gesamtkosten je Kostenart (Brennstoff/Wärme, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst …) mit Menge und Preis.
Aufteilung Heizung/Warmwasser bei verbundenen Anlagen (§ 9 HeizkostenV).
Verteilerschlüssel: Anteil nach Verbrauch (50–70 %) und nach Fläche, mit Gesamtfläche und Gesamtverbrauchseinheiten.
Deine Werte: Fläche, Ablesewerte bzw. Einheiten deiner Wohnung, daraus dein Kostenanteil.
Vorauszahlungen und Saldo.
CO2-Kostenanteil für dich, Einstufung des Gebäudes und Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).
Bei fernablesbaren Zählern Zusatzinfos nach § 6a HeizkostenV: Energieträger, Steuern und Abgaben, Messdienstkosten, Vorjahresvergleich, Verbraucherorganisationen.

Gesamtkosten, Schlüssel, dein Anteil und Vorauszahlungen sind die formellen Mindestangaben. Fehlen sie, kann die Abrechnung formell unwirksam sein, und dann wahrt sie auch die Frist nicht. Mehr dazu unter Betriebskosten-Nachzahlung prüfen.

Die häufigsten Fehler

Fehler	Rechtslage	Folge für dich
Nur nach Fläche oder pauschal verteilt	§§ 6, 7, 8 HeizkostenV	15 % Kürzung (§ 12 Abs. 1 S. 1), außer Ausnahme nach § 11
Verbrauchsanteil unter 50 % oder über 70 %	§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1	korrigierte Verteilung verlangen
Bezahlte statt verbrauchte Brennstoffe (Abflussprinzip)	BGH VIII ZR 156/11	Neuberechnung nach Verbrauch, keine 15-%-Pauschale
Verbrauch geschätzt	§ 9a; BGH VIII ZR 373/04	zulässig mit Methode; über 25 % der Fläche nur nach Fläche
Keine Zwischenablesung bei Ein-/Auszug	§ 9b	Aufteilung nachrechnen lassen
Verwaltung, Reparaturen in den Heizkosten	§ 1 Abs. 2 BetrKV	streichen lassen
CO2-Anteil fehlt	§ 7 Abs. 3, 4 CO2KostAufG	3 % Kürzung (Details)
Zähler ab 2027 nicht fernablesbar	§ 5 Abs. 3, § 12 Abs. 1 S. 2	3 % Kürzung
Fläche oder Schlüssel anders als im Vorjahr	§ 6 Abs. 4 (Änderung nur zum Periodenbeginn)	Begründung und Belege verlangen

CO2-Kosten: der Pflichtposten seit 2023

Seit den Abrechnungszeiträumen ab 2023 teilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz die CO2-Kosten nach einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter auf. Je schlechter das Gebäude, desto mehr trägt der Vermieter. Der Vermieter muss deinen Anteil, die Stufe und die Grundlagen in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 3). Fehlt das, darfst du 3 % kürzen. Nachrechnen kannst du die Stufe unter CO2-Kosten aufteilen und mit dem CO2-Stufen-Rechner.

Fernablesbare Zähler: Frist 31.12.2026

Seit Dezember 2022 dürfen nur noch fernablesbare, Smart-Meter-Gateway-fähige Erfassungsgeräte eingebaut werden. Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV), außer das ist technisch unmöglich oder unbillig. Danach haben Mieter ein 3-%-Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 S. 2). Dasselbe gilt, wenn der Vermieter die Verbrauchsinformationen nach § 6a nicht oder unvollständig mitteilt (S. 3). Für die jetzt laufenden Abrechnungen 2025 ist die Umrüstfrist noch nicht abgelaufen.

Fristen: Abrechnung und Einwendungen

Für die Heizkosten gilt keine eigene Frist. Sie sind Teil der Betriebskostenabrechnung: Zugang spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst ist die Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen; Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang (§ 556 Abs. 3 BGB). Kalender und Sonderfälle stehen im Frist-Rechner Nebenkostenabrechnung.

Belegeinsicht und Widerspruch

Belege: Du darfst Brennstoffrechnungen, Wärmelieferverträge und die Unterlagen des Messdienstes einsehen, auch die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen, ohne ein besonderes Interesse begründen zu müssen (BGH VIII ZR 189/17).
Konkret widersprechen: Benenne Position, Betrag und Grund. Die Verbraucherzentrale hat dafür einen Musterbrief; der Check oben erzeugt eine Skizze aus deinen Angaben.
Kürzung erklären: 15 % bzw. 3 % ziehst du selbst von deinem Heizkostenanteil ab und teilst das schriftlich mit.

Verwandt: Betriebskosten-Nachzahlung prüfen, Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV), Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist, 3-%-Kürzung bei fehlender CO2-Ausweisung, CO2-Kosten aufteilen, Mietminderung bei Heizungsausfall, CO2-Stufen-Rechner, CO2-Kostenaufteilung als PDF.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind HeizkostenV, CO2KostAufG, BetrKV und § 556 BGB; im Streitfall Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Rechtsberatung.

CO2-Kostenaufteilung als PDF: Stufe, Euro-Beträge und Textbaustein, damit der CO2-Pflichtposten in der Heizkostenabrechnung stimmt und keine 3-%-Kürzung droht.

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Häufige Fragen

Wie viel Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden?

Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten für Heizung und Warmwasser müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV). In bestimmten unsanierten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung und gedämmten Leitungen sind es genau 70 %.

Wann darf ich die Heizkosten um 15 % kürzen?

Wenn entgegen der Heizkostenverordnung gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, zum Beispiel nur nach Fläche (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV). Andere Fehler wie das Abflussprinzip oder eine zulässige Schätzung nach § 9a lösen die 15 % nicht aus (BGH VIII ZR 156/11, VIII ZR 373/04).

Was passiert, wenn der CO2-Kostenanteil fehlt?

Dann darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen, wenn der Vermieter deinen CO2-Anteil nicht bestimmt oder Anteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen nicht ausweist (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Stimmt es, dass Mieter ab 2027 3 % kürzen dürfen?

Ja, unter Bedingungen: Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Geschieht das nicht, dürfen Mieter ihren Anteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 2), außer die Umrüstung war technisch unmöglich oder unbillig.

Darf der Vermieter meinen Heizverbrauch schätzen?

Ja, wenn der Verbrauch wegen Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden konnte: nach Vorjahresverbrauch, vergleichbaren Räumen oder Gebäudedurchschnitt (§ 9a HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 % der Fläche, ist nur nach Fläche zu verteilen.

Gehören Reparaturen in die Heizkostenabrechnung?

Nein. Wartung, Prüfung und Reinigung der Anlage sind umlagefähig, Reparaturen, Ersatzteile und Verwaltung nicht (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 1 Abs. 2 BetrKV).

Bis wann muss die Heizkostenabrechnung kommen?

Wie die übrige Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, für das Kalenderjahr 2025 also bis 31.12.2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). Einwendungen hast du 12 Monate ab Zugang.

Quellen

Stand: 15.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg