Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist für Vermieter

Der Vermieter muss dem Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum. Für einen Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2025 endet die Frist am 31.12.2026. Nach Fristablauf ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3). Ein Guthaben des Mieters bleibt auch bei verspäteter Abrechnung geschuldet.

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Was die 12-Monats-Frist genau bedeutet

Über Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Beispiel: Zeitraum 1.1.2025–31.12.2025 → Fristende 31.12.2026. Liegt der Zeitraum abweichend (etwa 1.4.2024–31.3.2025), zählt das jeweilige Ende + 12 Monate.

Zugang, nicht Absendung: Die Abrechnung muss den Machtbereich des Mieters erreichen (Briefkasten, ggf. elektronisch, wenn vereinbart). Ein am 31.12. nur abgesendeter Brief reicht nicht, wenn er erst im Januar ankommt.

Nach Fristablauf: Nachforderung ausgeschlossen

Ausschluss: Nach Ablauf der Frist darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB), außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (z. B. wenn der Mieter die Zustellung verhindert hat oder unvermeidbare Umstände die rechtzeitige Abrechnung unmöglich machten — im Streitfall beweisbedürftig).
Formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt der Frist: Geht innerhalb der Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu, ist die Ausschlussfrist gewahrt, auch wenn der Inhalt später korrigiert werden muss (BGH VIII ZR 115/04). Inhaltliche Korrekturen zu Lasten des Mieters nach Fristablauf sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Guthaben des Mieters: Ein Saldo zugunsten des Mieters bleibt auch bei verspäteter Abrechnung geschuldet. Die Ausschlussfrist trifft nur Nachforderungen des Vermieters.

Einwendungen des Mieters: ebenfalls 12 Monate

Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, soweit der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Die Uhr startet also erst mit dem Zugang.

Was in die Abrechnung gehört (Kurzcheck)

Abrechnungszeitraum und die umgelegten Kostenarten (Betriebskostenverordnung)
Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil der Wohnung, Vorauszahlungen, Saldo
Bei Heizkosten: die Vorgaben der Heizkostenverordnung; seit 2023 oft auch die CO2-Kostenaufteilung (sonst droht die 3-%-Kürzung)

Verwandt: CO2-Kosten aufteilen, 3-%-Kürzung bei fehlender CO2-Ausweisung, CO2-Stufen-Rechner, CO2-Kostenaufteilung als PDF.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind § 556 Abs. 3 BGB und die Rechtsprechung; im Streitfall Mieterverein oder Rechtsberatung.

CO2-Kostenaufteilung als PDF: Stufe, Euro-Beträge und Textbaustein für die Heizkostenabrechnung — damit Pflichtangaben und Fristen zusammenpassen.

Mehr erfahren →

Häufige Fragen

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung da sein?

Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Kalenderjahr 2025 → Fristende 31.12.2026.

Zählt Absendung oder Zugang?

Zugang. Die Abrechnung muss den Machtbereich des Mieters erreichen; nur absenden reicht nicht.

Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?

Nachforderungen des Vermieters sind ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3). Ein Guthaben des Mieters bleibt geschuldet.

Kann der Vermieter nach Fristablauf noch korrigieren?

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung innerhalb der Frist wahrt die Frist (BGH VIII ZR 115/04). Inhaltliche Nachforderungen zu Lasten des Mieters nach Fristablauf sind grundsätzlich ausgeschlossen.

Wie lange habe ich als Mieter Zeit für Einwendungen?

Zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, soweit der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Gilt die Frist auch für Heizkosten und CO2?

Ja, Heiz- und Warmwasserkosten sind Teil der Betriebskostenabrechnung. Fehlt die CO2-Aufteilung in der Heizkostenabrechnung, kann zusätzlich das 3-%-Kürzungsrecht greifen.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg