Mietminderung: Tabelle mit Quoten aus Urteilen und Rechner
Eine feste Mietminderungstabelle gibt es im Gesetz nicht. § 536 BGB sagt nur: Ist die Wohnung wegen eines Mangels nicht nutzbar, entfällt die Miete; ist sie spürbar eingeschränkt, gilt kraft Gesetzes eine angemessen herabgesetzte Miete, ganz ohne Zustimmung des Vermieters. Wie viel „angemessen“ ist, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Ihre Urteile geben eine Orientierung: Fällt die Heizung im Winter komplett aus, lagen die Quoten meist bei 50 bis 100 %, bei 16 bis 18 °C in der Wohnung bei etwa 13 bis 30 %, bei Schimmel je nach Räumen bei 10 bis 30 % und mehr. Gerechnet wird von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlungen (BGH XII ZR 225/03 und VIII ZR 347/04). Vorher musst du den Mangel dem Vermieter melden (§ 536c BGB).
Mietminderungs-Rechner (kostenlos, läuft nur in deinem Browser)
Du wählst den Mangel, wie schlimm er ist und seit wann. Der Rechner zeigt dir die Spanne, die Gerichte in ähnlichen Fällen angesetzt haben, den Euro-Betrag pro Monat und eine Checkliste mit fertiger Mängelanzeige. Nichts wird gespeichert oder übertragen. Orientierung, keine Rechtsberatung, Stand Oktober 2026.
4. Drei kurze Fragen
Hast du den Mangel dem Vermieter schon gemeldet?
Kanntest du den Mangel schon bei Vertragsschluss oder Einzug?
Könnte der Vermieter sagen, du hast ihn selbst verursacht (z. B. Schimmel durch zu wenig Lüften)?
Spannen nach veröffentlichten Urteilen (Sammlung mietrecht.de, Stand 31.12.2025). Gesetz: § 536 BGB, § 536b, § 536c. Im Zweifel hilft der Mieterverein.
Warum gerade jetzt so viele fragen
Mitte Oktober beginnt die Heizperiode, und mit ihr die kalten Wohnungen. @amyvtuber schrieb am 13.10.2026, die neue Heizung der ganzen Häuserreihe gehe seit Tagen nicht, 16 Grad im Wohnzimmer und 14 im Bad. @B_M_Rohde meldete am 11.10., die Heizung sei seit dem 31. Juli kaputt. Das sind Stimmungsbilder, keine Rechtsquellen. Sie zeigen aber, wie schnell aus einem Defekt die Frage wird: Wie viel darf ich mindern?
Was das Gesetz regelt (§§ 536, 536b, 536c BGB)
- Mangel: Die Wohnung weicht vom vertraglich geschuldeten Zustand ab, und das schränkt die Nutzung ein. Eine unerhebliche Einschränkung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3).
- Automatisch: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Du musst sie nicht beantragen, und der Vermieter muss nicht zustimmen. Streit gibt es meist über die Höhe.
- Melden: Einen Mangel, der während der Mietzeit auftritt, musst du unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1). Konnte der Vermieter mangels Anzeige nicht helfen, entfällt insoweit die Minderung (§ 536c Abs. 2).
- Schon bekannt: Kanntest du den Mangel bei Vertragsschluss, kannst du deswegen nicht mindern. Nimmst du die Wohnung trotz bekanntem Mangel an, musst du dir deine Rechte vorbehalten (§ 536b).
- Selbst verursacht: Was du selbst zu verantworten hast, etwa Schimmel durch nachweislich falsches Lüften, berechtigt nicht zur Minderung.
- Energetische Modernisierung: Beeinträchtigungen durch eine Maßnahme nach § 555b Nr. 1 bleiben drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a). Mehr dazu auf der Seite zur Modernisierungsumlage.
- Nicht abdingbar: Klauseln im Wohnraum-Mietvertrag, die das Minderungsrecht zu deinem Nachteil einschränken, sind unwirksam (§ 536 Abs. 4).
Bruttomiete oder Kaltmiete?
Die Quote gilt für die Bruttomiete: Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschale für Betriebs- und Heizkosten. Das hat der BGH für Gewerbe entschieden (Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03) und für Wohnraum übernommen (Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04). Beispiel: 760 € kalt plus 190 € Vorauszahlungen ergeben 950 €. Bei 20 % sind das 190 € im Monat, nicht nur 152 €. Hält der Mangel nur zehn Tage eines 30-Tage-Monats an, sind es anteilig 63,33 €.
Mietminderungstabelle: Quoten aus Urteilen (Orientierung)
Die Werte stammen aus veröffentlichten Einzelfällen. Gleicher Mangel heißt nicht gleiche Quote: Es zählen betroffene Räume, Dauer, Jahreszeit, Temperatur, Gesundheit und wie gut du alles belegen kannst.
| Mangel | Situation | Quote in Urteilen | Beispiele (Gericht, Fundstelle) |
|---|---|---|---|
| Heizung fällt komplett aus | Totalausfall in der kalten Jahreszeit (etwa November bis Februar) | 50–100 % | LG Kassel WuM 1987, 271 (50 %); LG Berlin ZMR 1992, 302 (75 %); LG Berlin WuM 1993, 185 (100 %, Totalausfall September bis Februar) |
| Heizung fällt komplett aus | Totalausfall im Herbst oder Frühjahr (Oktober, März, April) | 7,5–25 % | AG Bremen WuM 1987, 383 (7,5 %, Oktober); AG Berlin-Spandau 3 C 209/81 (20 %, Oktober); AG Hamburg WuM 1973, 210 (25 %, 20 Tage im Oktober bei 9,5 °C draußen) |
| Heizung fällt komplett aus | Gas weg: keine Heizung, kein Warmwasser, nicht kochen | 60–85 % | AG Nürnberg 16 C 127/16 (85 % im Winter, 60 % im Sommer) |
| Heizung fällt komplett aus | Ausfall im Sommer bei warmem Wetter | 0 % | meist keine Minderung (LG Wiesbaden WuM 1990, 71); bei ungewöhnlich kalten Sommertagen sah AG Waldbröl WuM 1981, 8 aber 50 % |
| Heizung zu schwach, Wohnung bleibt kalt | Tagsüber nur etwa 18 bis 20 °C, Heizung schwach | 8–15 % | LG Berlin ZMR 2003, 487 (8 %, defekte Thermostatventile); AG Rendsburg WuM 1975, 122 (10 %); AG Köln WuM 1975, 69 (15 %) |
| Heizung zu schwach, Wohnung bleibt kalt | Tagsüber nur 16 bis 18 °C | 13–30 % | AG Berlin-Schöneberg MM 1981, 51 (13 %, 17–18 °C); AG Köln WuM 1978, 189 (20 %); AG Görlitz WuM 1998, 180 (30 %) |
| Heizung zu schwach, Wohnung bleibt kalt | Wohnzimmer um 15 °C oder kälter | 25–30 % | AG Berlin-Neukölln 10 C 557/84 (25 %, 15 °C); LG Düsseldorf WuM 1973, 187 (30 %, 15 °C im Wohnzimmer) |
| Heizung zu schwach, Wohnung bleibt kalt | Ein einzelner Raum ist nicht beheizbar (z. B. Schlafzimmer) | 20 % | LG Hannover WuM 1980, 130 (20 %, Schlafzimmer nach Wasserrohrbruch) |
| Kein oder zu wenig Warmwasser | Warmwasser zeitweise weg (z. B. nachts) oder nur teilweise | 7,5–10 % | AG Köln WuM 1996, 701 (7,5 %, 22–7 Uhr); AG Münster WuM 1981, U22 (10 %) |
| Kein oder zu wenig Warmwasser | Kein Warmwasser im Bad | 15 % | AG München NJW-RR 1991, 845 (15 %, Boiler im Bad) |
| Kein oder zu wenig Warmwasser | Einzige Dusche oder Badewanne nicht benutzbar | 16–33 % | AG Köln WuM 1987, 271 (16 %); AG Goslar WuM 1974, 53 (20 %); AG Köln WuM 1998, 690 (33 %) |
| Schimmel und Feuchtigkeit | Feuchte Stelle oder Schimmel in einem Raum (Bad, Küche, Schlafzimmer) | 10–15 % | AG Schönefeld 109 C 256/07 (10 %, Bad); LG Osnabrück 1 S 523/82 (10 %, Schlafzimmer); LG Berlin 65 S 524/13 (15 %, über den Sockelleisten im Schlafzimmer) |
| Schimmel und Feuchtigkeit | Schimmel in zwei Räumen oder deutlich in der Wohnung | 20–30 % | LG Osnabrück WuM 1989, 370 (20 %); LG Hamburg 307 S 39/09 (25 %, erheblicher Befall); AG Siegburg ZMR 2005, 543 (30 %, Bad und Schlafzimmer) |
| Schimmel und Feuchtigkeit | Starker Befall im Wohnzimmer oder in mehreren Haupträumen | 50–80 % | LG Hamburg ZMR 2008, 456 (50 %, Wohnzimmer); LG Berlin GE 1991, 625 (80 %, Küche, Wohn- und Schlafzimmer) |
| Schimmel und Feuchtigkeit | Gesundheitsgefahr, Wohnung praktisch unbewohnbar | 100 % | AG Berlin-Charlottenburg GE 2007, 1387 (100 %) |
| Baulärm und Lärm | Baustelle auf dem Nachbargrundstück | 0–20 % | BGH VIII ZR 31/18 (oft kein Mangel, wenn der Vermieter den Lärm selbst hinnehmen muss); LG Frankfurt ZMR 2007, 699 (12 %, Großbaustelle auch nachts); LG Göttingen NJW 1986, 1112 (20 %) |
| Baulärm und Lärm | Bauarbeiten im oder am eigenen Haus (Gerüst, Lärm, Staub) | 15–60 % | AG Hamburg WuM 1996, 30 (15 %, Gerüst und Planen); LG Hannover WuM 1986, 311 (22 %, ein halbes Jahr); AG Hamburg WuM 1987, 272 (60 %, erhebliche Arbeiten im Dachgeschoss) |
| Baulärm und Lärm | Bauarbeiten in der Nacht | 30 % | AG Berlin-Mitte MM 2007, 183 (30 %) |
| Baulärm und Lärm | Hellhörig, schlechter Schallschutz | 10 % | AG Lüdinghausen WuM 1980, 52 (10 %); AG Köln 220 C 215/99 (10 %) |
| Aufzug fällt aus | Aufzug steht, Wohnung in einem oberen Stockwerk | 10–20 % | AG Charlottenburg GE 1990, 423 (10 %, 4. Stock); AG Berlin-Mitte MM 2007, 227 (15–20 %, 16 Tage) |
| Wasserschaden | Wasserflecken, kleiner Schaden | 2–8 % | LG Hannover WuM 1994, 463 (2 %); LG Hamburg 11 S 86/71 (8 %, Decke eines Zimmers durchnässt) |
| Wasserschaden | Wasser tropft von der Decke oder Wohnzimmerdecke durchfeuchtet | 25–30 % | AG Osnabrück NJW-RR 1995, 971 (25 %); AG Kiel WuM 1980, 235 (30 %) |
| Wasserschaden | Trocknungsgeräte laufen, Möbel müssen weg von der Wand | 80 % | LG Köln ZMR 2012, 625 (80 %) |
| Fenster oder Türen undicht | Fenster oder Türen undicht, Zugluft | 5–20 % | AG Köln WuM 1981, 283 (6 %); AG München 25 C 9566/84 (10 %); LG Kassel WuM 1988, 108 (20 %, erhebliche Zugluft) |
| Ungeziefer | Schaben, Mäuse oder Silberfische | 10–15 % | LG Berlin GE 1998, 681 (10 %, Schaben); AG Rendsburg WuM 1989, 284 (10 %); AG Berlin-Tiergarten MM 1990, 233 (15 %, Silberfische) |
| Ungeziefer | Rattenbefall | 80 % | AG Dülmen 3 C 128/12 (80 %, Erdgeschoss, zwei Wochen Bekämpfung) |
| Strom oder Wasser weg | Strom fällt in der Wohnung komplett aus | 100 % | AG Berlin-Neukölln MM 1988, 31 (100 %); keine Minderung bei Stromsperre wegen eigener Zahlungsrückstände (BGH VIII ZR 113/10) |
| Strom oder Wasser weg | Wasserversorgung fällt aus | 10–20 % | LG Berlin GE 1996, 471 (10 %, eingefrorene Leitung); LG Berlin MM 2002, 427 (20 %) |
| Wohnung ist kleiner als im Vertrag | Tatsächliche Fläche mehr als 10 % kleiner als vereinbart | in Höhe der Abweichung | BGH VIII ZR 295/03 (Mangel ab mehr als 10 % Abweichung); BGH VIII ZR 347/04 (Minderung in Höhe der Abweichung, von der Bruttomiete) |
Orientierung aus veröffentlichten Einzelfällen, keine verbindlichen Sätze. Fundstellen nach der Urteilssammlung von mietrecht.de (Stand 31.12.2025), ohne Gewähr. Gerichte entscheiden jeden Fall neu.
Ist die „Hamburger Tabelle“ verbindlich?
Nein. Unter „Hamburger Tabelle“ oder „Mietminderungstabelle“ kursieren Sammlungen von Urteilen, oft mit Hamburger Entscheidungen. Es ist keine amtliche oder gesetzliche Tabelle mit festen Prozentsätzen, und kein Gericht ist daran gebunden. Für Hamburg heißt das: Auch ein Urteil des AG Hamburg zu 25 % bei 20 Tagen ohne Heizung im Oktober (WuM 1973, 210) ist ein Vergleichsfall, kein Anspruch. Nimm die Tabelle als Startpunkt für deine Einordnung und rechne lieber vorsichtig.
Heizung: welche Temperatur geschuldet ist
Eine gesetzliche Mindesttemperatur gibt es nicht. Gerichte verlangen in der Heizperiode meist, dass Wohnräume tagsüber (etwa 6 bis 23 Uhr) rund 20 bis 22 °C erreichen können und nachts etwa 18 °C. Die Heizperiode steht oft im Mietvertrag, üblich ist 1. Oktober bis 30. April; ist es vorher oder danach ungewöhnlich kalt, kann der Vermieter trotzdem heizen müssen. Miss die Temperatur in Raummitte etwa einen Meter über dem Boden und schreib sie mit Uhrzeit auf. Das ist im Streit oft das stärkste Beweismittel.
Schimmel: zuerst die Ursache
Bei Schimmel entscheidet die Ursache. Liegt sie in der Bausubstanz, etwa undichten Fenstern oder durchfeuchteten Wänden, ist das ein Mangel. Liegt sie nachweislich im Heiz- und Lüftungsverhalten, nicht. Der BGH hat 2018 entschieden, dass Wärmebrücken in einem Altbau, der den Baustandards seiner Bauzeit entspricht, für sich genommen keinen Mangel begründen (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Dokumentiere deshalb, wie und wann du heizt und lüftest.
Lärm von der Baustelle nebenan
Baulärm im eigenen Haus ist meist ein Mangel. Bei einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück ist der BGH zurückhaltend: Muss der Vermieter den Lärm selbst ohne Abwehr- oder Ausgleichsanspruch hinnehmen, liegt in der Regel kein Mangel vor (Urteil vom 29.4.2020, VIII ZR 31/18). Schreib trotzdem ein Lärmprotokoll mit Uhrzeiten.
So gehst du vor
- Mangel fotografieren, messen, aufschreiben (Datum, Räume, Temperaturen).
- Dem Vermieter oder der Hausverwaltung sofort nachweisbar melden. Den Text liefert der Rechner oben.
- Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
- Quote vorsichtig wählen: eher unterer Rand oder volle Zahlung unter Vorbehalt. Wer zu viel einbehält, riskiert im schlimmsten Fall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
- Kürzung und Zeitraum in der Überweisung benennen, Belege aufheben.
- Bei hohen Summen oder Streit: Mieterverein.
Hamburg: die Miete selbst prüfen
Wer sich gerade mit Mängeln beschäftigt, schaut oft zum ersten Mal genau auf seine Miete. Ob die Nettokaltmiete zum Hamburger Mietenspiegel 2025 passt, hängt an Wohnlage, Baujahr und Größe: Die Wohnlage zeigt der kostenlose Wohnlage-Finder, das passende Mietenspiegel-Feld mit Spanne liefert der Mietenspiegel-Check. Läuft eine Mieterhöhung, prüf sie mit der Seite zu formellen Fehlern und der Kappungsgrenze.
Verwandt: Kaution zurückfordern, Schönheitsreparaturen beim Auszug, Umlagefähige Betriebskosten, Nebenkostenabrechnung Frist, Heizkosten um 3 % kürzen, Modernisierungsumlage § 559, Eigenbedarfskündigung prüfen, Mietpreisbremse Hamburg, Mietenspiegel-Check.
Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Die Quoten sind Orientierung aus Urteilen, keine festen Sätze. Maßgeblich sind §§ 536, 536b, 536c BGB, dein Mietvertrag und die Umstände deines Falls.
Für Hamburg: Wenn du schon auf deine Miete schaust, prüf auch die Höhe. Der Mietenspiegel-Check zeigt Wohnlage, Mietenspiegel-Feld und Spanne für deine Adresse als PDF (€9). Die Wohnlage allein gibt es gratis im Wohnlage-Finder.
Das Tool ist in Vorbereitung.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzliche Mietminderungstabelle?
Nein. § 536 BGB nennt keine Prozentsätze, sondern nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Tabellen wie die sogenannte Hamburger Tabelle sind Sammlungen von Einzelurteilen und nur Orientierung.
Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall im Winter?
In veröffentlichten Urteilen lagen die Quoten bei einem kompletten Ausfall in der kalten Jahreszeit meist zwischen 50 und 100 % der Bruttomiete, etwa LG Kassel 50 %, LG Berlin 75 % und 100 %. Bei 16 bis 18 °C Raumtemperatur eher 13 bis 30 %. Entscheidend sind Dauer, Außentemperatur und erreichte Raumtemperatur.
Wird die Mietminderung von der Kaltmiete oder Warmmiete berechnet?
Von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschale für Nebenkosten und Heizung (BGH XII ZR 225/03 vom 6.4.2005, für Wohnraum BGH VIII ZR 347/04 vom 20.7.2005).
Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Die Miete ist bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes gemindert. Du musst den Mangel aber unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB), sonst kann die Minderung für die Zeit ohne Anzeige entfallen.
Wie viel Mietminderung bei Schimmel?
Je nach Umfang: in Urteilen etwa 10 bis 15 % bei einem Raum, 20 bis 30 % bei mehreren Räumen, 50 % und mehr bei starkem Befall der Haupträume, 100 % bei Gesundheitsgefahr. Vorher klären: Liegt die Ursache im Gebäude oder im Lüftungsverhalten?
Kann ich die Miete mindern, wenn der Aufzug ausfällt?
Oft ja, je nach Etage, Dauer und deiner Mobilität. Veröffentlichte Urteile nennen etwa 10 % (4. Stock) bis 15 bis 20 % (16 Tage Ausfall). Im Erdgeschoss fällt der Ausfall meist kaum ins Gewicht.
Was passiert, wenn ich zu viel mindere?
Dann schuldest du den Rest nach. Erreicht der Rückstand die Grenzen des § 543 BGB, droht sogar eine Kündigung. Sicherer: am unteren Rand mindern oder voll unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern.
Quellen
- § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
- § 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel
- § 536c BGB Mängelanzeige durch den Mieter
- BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03 (Bruttomiete als Bemessungsgrundlage)
- BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04 (Bruttomiete auch bei Wohnraum)
- BGH, Urteil vom 29.4.2020, VIII ZR 31/18 (Baulärm vom Nachbargrundstück)
- mietrecht.de: Mietminderungstabelle (Urteilssammlung, Stand 31.12.2025)
- mietrecht.de: Mietminderung bei Schimmel (Tabelle)
- JuraForum: Hamburger Tabelle für Mietminderung, Orientierung statt fester Quote
Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg