Umlagefähige Betriebskosten: die 17 Positionen nach § 2 BetrKV
Auf Mieter umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten aus dem abschließenden Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) — und nur, wenn der Mietvertrag das wirksam vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Klausel, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, erfasst die Katalogpositionen Nr. 1–16 (BGH VIII ZR 137/15). „Sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind nie umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Umlage-Check: 17 Positionen nach § 2 BetrKV (kostenlos, nur in deinem Browser)
Hake an, was auf deiner Betriebskostenabrechnung steht. Optional die Warn-Häkchen setzen. Ergebnis erscheint sofort — keine Rechtsberatung.
| Nr. | Kostenart | Kurz |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer. | |
| 2 | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler (Miete/Eichung/Aufteilung), ggf. eigene Wasseranlage. | |
| 3 | Haus- und Grundstücksentwässerung, ggf. Entwässerungspumpe; Oberflächenentwässerung kann hierunter fallen. | |
| 4 | Betrieb der zentralen Heizung, Brennstoffversorgung, Wärmelieferung oder Reinigung/Wartung von Etagenheizungen — nach HeizkostenV meist verbrauchsabhängig. | |
| 5 | Zentrale Warmwasseranlage, Warmwasserlieferung oder Wartung von Warmwassergeräten. | |
| 6 | Kombinierte Anlagen entsprechend Nr. 4 und 2. | |
| 7 | Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Prüfung, Reinigung des Personen-/Lastenaufzugs. | |
| 8 | Öffentliche Gebühren und vergleichbare Maßnahmen; Müllkompressoren u. ä. | |
| 9 | Gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile (Flure, Treppen, Keller …). | |
| 10 | Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, Spielplätze, nicht öffentliche Zugänge/Zufahrten. | |
| 11 | Strom für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile. | |
| 12 | Kehrgebühren, soweit nicht schon unter Nr. 4 erfasst. | |
| 13 | Gebäude gegen Feuer/Sturm/Wasser/Elementar, Glas, Haftpflicht Gebäude/Öltank/Aufzug. | |
| 14 | Vergütung und Sozialbeiträge — ohne Instandhaltung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung; keine Doppelberechnung mit Nr. 2–10 und 16. | |
| 15 | Gemeinschaftsantennen- und Breitbandanlagen (Stichtage beachten); Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG möglich. Für Anlagen ab 1.12.2021 gelten Nr. 15 a/b nicht. | |
| 16 | Gemeinschaftswaschküche: Betriebsstrom, Pflege, Prüfung, Wasser soweit nicht unter Nr. 2. | |
| 17 | Nur Betriebskosten i. S. d. § 1, die Nr. 1–16 nicht erfassen — und nur, wenn im Mietvertrag konkret benannt (z. B. Rauchwarnmelder-Wartung, Dachrinnenreinigung). |
Positionen anhaken — die Auswertung erscheint hier.
Die 17 umlagefähigen Kostenarten im Überblick
Maßgeblich ist der Wortlaut von § 2 BetrKV (gesetze-im-internet.de). Kurzfassung:
| Nr. | Kostenart | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| 1 | Öffentliche Lasten / Grundsteuer | Bei Eigentumswohnungen oft nicht im Hausgeld — selbst ergänzen. |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch, Grundgebühr, Zähler. |
| 3 | Entwässerung | Auch Oberflächenentwässerung kann hierunter fallen. |
| 4–6 | Heizung, Warmwasser, Verbundanlagen | HeizkostenV: meist verbrauchsabhängig; CO2-Aufteilung gesondert. |
| 7 | Aufzug | Nur wenn vorhanden und vereinbart. |
| 8 | Straßenreinigung / Müll | Öffentliche Gebühren und vergleichbare Kosten. |
| 9 | Gebäudereinigung / Ungeziefer | Gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile. |
| 10 | Gartenpflege | Inkl. Erneuerung von Pflanzen, soweit laufende Pflege. |
| 11 | Beleuchtung | Gemeinschafts- und Außenbeleuchtung. |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren. |
| 13 | Versicherungen | Gebäude-/Haftpflicht o. ä., nicht private Haftpflicht des Mieters. |
| 14 | Hauswart | Ohne Verwaltungs- und Reparaturanteil. |
| 15 | Antenne / Breitband / Glasfaser | Stichtage und TKG-Bereitstellungsentgelt beachten. |
| 16 | Wäschepflege | Gemeinschaftseinrichtungen. |
| 17 | Sonstige | Nur mit konkreter Vertragsnennung; z. B. Wartung Rauchwarnmelder (BGH VIII ZR 117/21). |
Was nie umlagefähig ist
- Verwaltungskosten (auch Verwaltervergütung aus dem Hausgeld einer vermieteten Eigentumswohnung)
- Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Schönheitsreparaturen
- Kosten, die nicht „laufend“ entstehen (einmalige Investitionen)
- Positionen außerhalb von § 2 BetrKV, es sei denn sie fallen unter eine wirksam vereinbarte Nr. 17
Vertrag, Abrechnung und Fristen
Ohne wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB gilt für die Abrechnung. Bei Heizkosten kommt oft die CO2-Kostenaufteilung hinzu — fehlt sie, droht die 3-%-Kürzung.
Verwandt: Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist, CO2-Kosten aufteilen, 3-%-Kürzung, Kaution zurückfordern: Fristen und Zinsen, CO2-Stufen-Rechner, CO2-Kostenaufteilung als PDF.
Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind BetrKV, § 556 BGB und die Rechtsprechung; im Streitfall Mieterverein oder Rechtsberatung.
CO2-Kostenaufteilung als PDF: Stufe, Euro-Beträge und Textbaustein für die Heizkostenabrechnung — passend zu Nr. 4–6 BetrKV.
Mehr erfahren →Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Nur die in § 2 BetrKV genannten Kostenarten (Nr. 1–17), und nur wenn der Mietvertrag die Umlage wirksam vereinbart. Verwaltung und Instandhaltung sind ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Reicht die Klausel „Mieter trägt die Betriebskosten“?
Für die Katalogpositionen Nr. 1–16 ja (BGH VIII ZR 137/15). Nr. 17 („sonstige“) muss im Mietvertrag konkret benannt sein.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Nein. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten.
Was gilt für Rauchwarnmelder?
Die laufende Wartung kann als sonstige Betriebskosten (Nr. 17) umlagefähig sein, wenn sie vereinbart ist (BGH VIII ZR 117/21). Die Anschaffung/Miete der Melder ist davon zu unterscheiden.
Wie hängen Heizkosten und CO2 zusammen?
Heiz- und Warmwasserkosten gehören zu Nr. 4–6 und werden nach der HeizkostenV abgerechnet. Die CO2-Kostenaufteilung folgt dem CO2KostAufG und muss in der Abrechnung ausgewiesen werden.
Wo prüfe ich die Abrechnungsfrist?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB) — siehe den Frist-Rechner auf der verlinkten Seite.
Quellen
- § 2 BetrKV (gesetze-im-internet.de)
- § 1 BetrKV (Begriff und Ausschlüsse)
- § 556 BGB
- BGH VIII ZR 137/15 (Betriebskosten-Katalogklausel)
- Mieterbund: Betriebskosten
Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg