Mieterhöhung in Hamburg: Kappungsgrenze 15 % prüfen

In ganz Hamburg darf die Nettokaltmiete bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 % wie im übrigen Bundesrecht. Das regelt die Hamburger Kappungsgrenzenverordnung vom 8. August 2023, gültig vom 1. September 2023 bis 31. August 2028. Zusätzlich darf die neue Miete nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2025 liegen. Es gilt der niedrigere der beiden Werte.

Kappungsgrenze-Rechner (kostenlos, läuft nur in deinem Browser)

Nettokaltmiete vor drei Jahren (€/Monat)

Verlangte neue Nettokaltmiete (€/Monat)

Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel (€/Monat, optional)

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So prüfst du eine Mieterhöhung in vier Schritten

Ausgangsmiete bestimmen: Nimm die Nettokaltmiete von vor drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen dabei nicht mit.
Kappungsgrenze rechnen: Ausgangsmiete × 1,15. Mehr darf die neue Miete in Hamburg nicht betragen.
Vergleichsmiete prüfen: Wohnlage (normal oder gut), Baujahr und Wohnfläche ergeben das Feld im Hamburger Mietenspiegel 2025. Liegt die verlangte Miete über dem Mittelwert, muss der Vermieter das mit Merkmalen der Wohnung begründen können.
Fristen prüfen: Die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB).

Rechenbeispiel

Beispielwohnung mit 75 m²: Vor drei Jahren lag die Nettokaltmiete bei 750 € (10,00 €/m²). Die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 750 € × 1,15 = 862,50 €. Ergibt der Mietenspiegel für diese Wohnung 12,00 €/m², läge die Vergleichsmiete bei 900 €. Weil die Kappungsgrenze niedriger ist, darf der Vermieter höchstens 862,50 € verlangen. Fordert er 900 €, musst du nur der Erhöhung auf 862,50 € zustimmen.

Fristen nach dem Erhöhungsschreiben

Form: Das Verlangen muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit dem Mietenspiegel, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
Überlegungsfrist: Du hast bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die höhere Miete gilt dann ab dem dritten Kalendermonat (§ 558b BGB). Ein Schreiben, das im Oktober ankommt, wirkt also frühestens ab Januar.
Teilzustimmung: Du kannst nur dem zulässigen Teil zustimmen. Für den Rest müsste der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang darfst du außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Wann die Kappungsgrenze nicht gilt

Staffelmiete und Indexmiete: Hier gelten die vertraglichen Stufen bzw. der Verbraucherpreisindex (§§ 557a, 557b BGB).
Modernisierungsumlage: Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umgelegt werden, mit eigener Kappung von 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²).
Neuvermietung: Bei einem neuen Vertrag greift statt der Kappungsgrenze die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der Vergleichsmiete, mit Ausnahmen.
Preisgebundene Wohnungen (Sozialwohnungen) folgen eigenen Regeln.

Was nach August 2028 passiert

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31. August 2028 außer Kraft. Verlängert der Senat sie nicht, gilt wieder die bundesrechtliche Grenze von 20 % in drei Jahren. Hamburg hat die 15-%-Grenze seit September 2013 ohne Unterbrechung verlängert. Eine Anschlussverordnung ist bisher nicht veröffentlicht.

Passend dazu: Wohnlage für den Mietenspiegel herausfinden und der kostenlose Wohnlage-Finder.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Im Streitfall helfen Mietervereine oder eine Rechtsberatung.

Mietenspiegel-Check Hamburg: Adresse, Baujahr und Fläche eingeben und sehen, ob die verlangte Miete zur Vergleichsmiete passt.

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Häufige Fragen

Gilt in Hamburg die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?

15 Prozent in drei Jahren, im ganzen Stadtgebiet. Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung vom 8.8.2023, gültig bis 31.8.2028.

Wie berechne ich die Kappungsgrenze?

Nettokaltmiete von vor drei Jahren mal 1,15. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden nicht mitgerechnet. Die neue Miete darf außerdem nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie oft darf der Vermieter in Hamburg die Miete erhöhen?

Ein Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, wirksam frühestens 15 Monate danach, und insgesamt höchstens 15 % in drei Jahren.

Wie lange habe ich Zeit, einer Mieterhöhung zuzustimmen?

Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Die höhere Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Staffel- oder Indexmiete?

Nein. Staffel- und Indexmieten folgen dem Vertrag bzw. dem Verbraucherpreisindex; Modernisierungsumlagen haben eigene Grenzen.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg