Staffelmiete oder Indexmiete: Was gilt in deinem Vertrag?

Staffelmiete legt von Anfang an feste Euro-Erhöhungen zu bestimmten Terminen fest (§ 557a BGB). Indexmiete koppelt die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex; jede Anpassung muss in Textform mit Indexänderung und Euro-Betrag verlangt werden (§ 557b BGB). Beide brauchen Schriftform für die Vereinbarung, mindestens ein Jahr Abstand zwischen Erhöhungen, und schließen die klassische Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) aus. Die Mietpreisbremse gilt bei der Staffel für jede Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. In Hamburg beobachtet der Mieterverein Indexklauseln in einem großen Teil der Neuvermietungen.

Warum das gerade viele betrifft

Auf X schilderte @enjaystm im Oktober 2026 eine Wohnungsbesichtigung, bei der Staffelmiete als „ganz normal“ verkauft wurde. @FinGeschCom nannte die Indexmiete den „wahren Sprengstoff“ für den sozialen Frieden. @Reudiga erinnerte in einem Thread: Bei Indexmiete geht die Erhöhung nur innerhalb des Indexes. Das sind Stimmen aus der Diskussion, keine Rechtsquellen — aber die Verwechslung von Staffel, Index und §-558-Erhöhung ist alltäglich.

Staffelmiete (§ 557a BGB) in Kurzform

Schriftform: Die Staffeln müssen schriftlich vereinbart sein; jede Staffel oder Erhöhung als Geldbetrag (§ 557a Abs. 1).
Jahresabstand: Die Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert (§ 557a Abs. 2).
Keine Parallel-Erhöhung: Während der Staffel sind §§ 558–559b ausgeschlossen.
Kündigung: Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3).
Mietpreisbremse: §§ 556d–556g gelten für jede Mietstaffel; maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4). In Hamburg gilt die Mietpreisbremse bis 31.12.2029 stadtweit.

Indexmiete (§ 557b BGB) in Kurzform

Schriftform der Vereinbarung: Kopplung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex).
Anpassung nicht automatisch: Erklärung in Textform mit Indexänderung und neuer Miete bzw. Erhöhungsbetrag in Euro; Zahlung ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3).
Jahresabstand: Mindestens ein Jahr unverändert (von §§ 559–560 abgesehen).
§ 558 ausgeschlossen; Modernisierungsumlage (§ 559) nur eingeschränkt (§ 557b Abs. 2).
Mietpreisbremse: nur auf die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4), nicht auf spätere Index-Erhöhungen.
Senkung: Die Klausel muss auch bei fallendem Index eine Ermäßigung ermöglichen; einseitig nur zugunsten des Vermieters ist unwirksam (u. a. LG Berlin 67 S 83/24).

Formel für die Index-Erhöhung

[(neuer Indexstand ÷ alter Indexstand) × 100] − 100 = Prozentänderung. Neue Nettokaltmiete = alte Nettokaltmiete × (1 + Prozent/100). Indexstände: Destatis, Basis derzeit 2020 = 100. Nebenkostenvorauszahlungen gehören nicht in diese Rechnung.

Hamburg und geplante Reform

Der Mieterverein Hamburg berichtet, dass Indexmieten bei Neuvermietungen in der Hansestadt sehr verbreitet sind (Finanztip zitiert „fast die Hälfte“). Für die Ausgangsmiete greift hier die Mietpreisbremse (Vergleichsmiete + 10 %). Ob die Ausgangsmiete passt, prüfst du mit Wohnlage und Mietenspiegel-Feld — dafür gibt es den kostenlosen Wohnlage-Finder und den Mietenspiegel-Check.

Ein Regierungsentwurf vom Juli 2026 sieht für angespannte Märkte vor: Steigt der VPI in einem Jahr um mehr als 3 %, soll der Teil darüber nur zur Hälfte zählen. Stand Oktober 2026 ist das noch nicht Gesetz (erste Lesung, Ausschüsse). Diese Seite rechnet nach geltendem Recht.

Was du jetzt tun kannst

Vertragsklausel lesen: Staffel mit Euro-Beträgen, Index mit VPI, oder keines von beiden?
Check und Rechner oben ausfüllen; Ergebnis speichern (Druck → PDF).
Bei Index: Destatis-Werte gegen das Erhöhungsschreiben halten; Wirksamkeitsmonat notieren.
Ausgangsmiete (Staffel-Staffeln / Index-Start) gegen Vergleichsmiete + 10 % halten — in Hamburg über Wohnlage und Mietenspiegel.
Nichts unterschreiben, was du nicht geprüft hast. Im Zweifel Mieterverein.

Verwandt: Mieterhöhung formell prüfen, Kappungsgrenze 15 %, Mietpreisbremse Hamburg, Wohnlage für den Mietenspiegel, Eigenbedarfskündigung prüfen, Modernisierungsumlage § 559, Mietenspiegel-Check.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind §§ 557a, 557b, 556d–556g BGB, die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung (bis 31.12.2029) und die zitierte Rechtsprechung. Jeder Fall ist anders.

Für Hamburg: Ob die Ausgangsmiete (Index) oder eine Staffel zur ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % passt, hängt an Wohnlage und Mietenspiegel-Feld. Der Mietenspiegel-Check liefert beides als PDF (€9); die Wohnlage allein zeigt der kostenlose Wohnlage-Finder.

Das Tool ist in Vorbereitung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?

Staffelmiete legt feste Euro-Beträge und Termine fest (§ 557a). Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex; jede Anpassung muss in Textform mit Berechnung verlangt werden (§ 557b).

Muss ich einer Indexmieterhöhung zustimmen?

Nein. Anders als bei § 558 braucht die Index-Anpassung keine Zustimmung, aber eine formgerechte Erklärung. Du kannst die Berechnung und die Fristen prüfen.

Gilt die Mietpreisbremse bei Staffel und Index?

Bei der Staffel für jede Staffel (§ 557a Abs. 4). Bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4), nicht für spätere Index-Erhöhungen.

Reicht eine Prozentangabe für die Staffelmiete?

Nein. § 557a Abs. 1 verlangt, dass die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen ist.

Wann wirkt eine Index-Erhöhung?

Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Textform-Erklärung (§ 557b Abs. 3), und die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein.

Ist die geplante 3-Prozent-Kappung für Indexmieten schon Gesetz?

Nein. Der Regierungsentwurf vom Juli 2026 war im Oktober 2026 in den Ausschüssen; diese Seite rechnet nach geltendem Recht.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg