Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Wie viel darf die Miete steigen?
Nach einer Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Monatlich sind das diese 8 Prozent geteilt durch 12 — zusätzlich gelten Quadratmeter-Kappen innerhalb von sechs Jahren (grundsätzlich 3 €/m², bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur 2 €/m²; bei Heizungseinbau oft nur 0,50 €/m², § 559 Abs. 3a). Drittmittel und Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage (§ 559a). Eine Härte für den Mieter kann die Umlage ausschließen (§ 559 Abs. 4). Das ist etwas anderes als die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) mit Kappungsgrenze.
Modernisierungsumlage-Rechner (§ 559 BGB) — kostenlos, nur in deinem Browser
Orientierung an geltendem Recht Stand Oktober 2026: 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1), plus die m²-Kappen nach Abs. 3a. Keine Rechtsberatung. Zum Speichern: Drucken → „Als PDF speichern“.
1. Modernisierungskosten für deine Wohnung (€)
Nur Modernisierung, nicht reine Instandhaltung (§ 559 Abs. 2). Bei mehreren Wohnungen: anteilige Aufteilung (§ 559 Abs. 3).
2. Drittmittel / Förderungen für deine Wohnung (€)
3. Wohnfläche und aktuelle Nettokaltmiete
4. Verfahren und Art der Maßnahme
Art der Maßnahme
5. Optional: Härtefall-Hinweis (§ 559 Abs. 4)
Härte ist Einzelfallabwägung. Mitteilung nach Ankündigung in Textform und Frist (§§ 555c, 555d, 559 Abs. 5). Im vereinfachten Verfahren entfällt die Härteabwägung oft — außer bei Heizung nach § 555b Nr. 1/1a.
Nichts wird gespeichert. Stand Oktober 2026. Primärquellen: §§ 559–559e BGB. Im Zweifel Mieterverein. Vergleichsmiete und Wohnlage: Mietenspiegel-Check / Wohnlage-Finder.
Warum das Thema gerade präsent ist
In der mietpolitischen Debatte taucht die Modernisierungsumlage regelmäßig auf: @stadtvermieter nannte im September 2026 unter anderem eine „Kappung der Modernisierungsumlage“ als Interventionsthema; @mountainman1977 listete „Modernisierungsumlage“ unter den gängigen Schlagworten. Das sind Meinungsäußerungen, keine Rechtsquellen — maßgeblich bleiben BGB und Rechtsprechung.
Was zählt als Modernisierung?
§ 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen u. a. als energetische Verbesserungen, Heizungseinbau (§ 555b Nr. 1a), Wasserverbrauchssenkung, Gebrauchswerterhöhung, Glasfaser-Erstanschluss, Verbesserung der Wohnverhältnisse oder Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Reine Erhaltung (Instandhaltung/Instandsetzung) gehört nicht dazu und darf nicht umgelegt werden; der Erhaltungsanteil ist ggf. zu schätzen (§ 559 Abs. 2).
Die 8-Prozent-Formel und die m²-Kappen
- Grundsatz: jährliche Mieterhöhung = 8 % der umlagefähigen Kosten der Wohnung (§ 559 Abs. 1). Monatlich ÷ 12.
- Sechsjahres-Kappe: innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 € je m² Wohnfläche monatlich; bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a S. 1 und 2). Erhöhungen nach § 558 oder § 560 zählen dafür nicht mit.
- Heizung: bei Einbau/Aufstellung einer Heizungsanlage unter den Voraussetzungen des § 559 Abs. 3a S. 3 bzw. § 559e Abs. 3 höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren (neben den allgemeinen Grenzen).
- § 559e: unter engen Voraussetzungen (u. a. Drittmittel, Förderfähigkeit dem Grunde nach) kann der Satz 10 % betragen; Erhaltungspauschale dann oft 15 %. Ohne diese Voraussetzungen bleibt es bei § 559 / 8 %.
Drittmittel, Ankündigung, Härtefall
- § 559a: Kosten, die Mieter oder Dritte übernehmen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt sind, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; bei zinsverbilligten Darlehen verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.
- Ankündigung § 555c: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform — Art/Umfang, Beginn/Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung und Betriebskosten. Fehlt sie oder weicht die spätere Erhöhung um mehr als 10 % ab, verlängert sich die Zahlungsfrist um sechs Monate (§ 559b Abs. 2).
- Erklärung § 559b: Textform, Kostenberechnung und Erläuterung; erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
- Härtefall § 559 Abs. 4: Umlage ausgeschlossen, soweit sie auch unter künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre — außer in den dort genannten Ausnahmen. Umstände müssen rechtzeitig nach §§ 555d / 559 Abs. 5 mitgeteilt werden.
Vereinfachtes Verfahren (§ 559c) und Reform-Hinweis
Liegen die geltend gemachten Kosten je Wohnung vor der Pauschale bei höchstens 10.000 €, kann der Vermieter vereinfacht rechnen: pauschal 30 % als Erhaltungsanteil, danach 8 %. Härtefall und Teile von § 559a entfallen dann oft (Ausnahme u. a. bei Heizung nach § 555b Nr. 1/1a). Ein Regierungsentwurf (Mietrecht II, erste Lesung Juli 2026) will die Grenze auf 20.000 € anheben — Stand Oktober 2026 noch nicht Gesetz. Der Umlagesatz von 8 % bleibt im Entwurf unverändert. Dieser Rechner nutzt die geltenden 10.000 €.
Modernisierungsumlage ≠ Vergleichsmiete / Kappungsgrenze
- § 559: Kostenumlage nach Modernisierung, eigene Formel und Kappen.
- § 558: Annäherung an die ortsübliche Vergleichsmiete mit Zustimmungsverfahren und Kappungsgrenze (in Hamburg 15 % in drei Jahren). Siehe Kappungsgrenze und formell prüfen.
- Staffel/Index: eigene vertragliche Regime — Staffelmiete oder Indexmiete.
Hamburg-Kontext
Ob die Ausgangsmiete und die Vergleichsmiete zueinander passen, prüfst du über Wohnlage und Mietenspiegel-Feld: kostenloser Wohnlage-Finder und Mietenspiegel-Check (PDF). Die Mietpreisbremse betrifft vor allem Neuvermietung; Modernisierung vor Neuvermietung hat eigene Regeln in §§ 556e, 556f — siehe Mietpreisbremse Hamburg.
Was du jetzt tun kannst
- Ankündigung und Erhöhungsschreiben gegen §§ 555c / 559–559b halten (Textform, Kostenaufstellung, Erhaltungsanteil, Drittmittel).
- Rechner oben mit den Zahlen aus dem Schreiben füllen; Ergebnis speichern (Druck → PDF).
- Härteumstände fristgerecht in Textform mitteilen, falls einschlägig.
- Parallel prüfen, ob parallel oder alternativ § 558 gemeint ist (Form + Kappungsgrenze).
- Im Zweifel Mieterverein oder Rechtsberatung — dieser Text ersetzt das nicht.
Verwandt: Mieterhöhung formell prüfen, Kappungsgrenze 15 %, Mietpreisbremse Hamburg, Staffelmiete oder Indexmiete, Umlagefähige Betriebskosten, Eigenbedarfskündigung prüfen, Mietenspiegel-Check, Wohnlage-Finder.
Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind §§ 555b, 555c, 555d, 559–559e BGB und die zitierte Rechtsprechung. Jeder Fall ist anders.
Für Hamburg: Ob Ausgangsmiete und ortsübliche Vergleichsmiete zueinander passen, hängt an Wohnlage und Mietenspiegel-Feld. Der Mietenspiegel-Check liefert beides als PDF (€9); die Wohnlage allein zeigt der kostenlose Wohnlage-Finder.
Das Tool ist in Vorbereitung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Modernisierungsumlage 2026?
Nach geltendem § 559 Abs. 1 BGB 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr (monatlich ÷ 12), zuzüglich der m²-Kappen nach Abs. 3a. Ein Reformentwurf ändert den Prozentsatz nicht.
Was ist die Kappung in Euro pro Quadratmeter?
Innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 €/m² monatlich, bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m²; bei bestimmtem Heizungseinbau höchstens 0,50 €/m² (§ 559 Abs. 3a / § 559e Abs. 3).
Werden Förderungen abgezogen?
Ja. Zuschüsse und vom Mieter oder Dritten übernommene Kosten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559a). Zinsverbilligte öffentliche Darlehen mindern den Erhöhungsbetrag um die jährliche Zinsermäßigung.
Was ist das vereinfachte Verfahren?
Bei geltend gemachten Kosten bis 10.000 € je Wohnung vor Pauschale: 30 % Erhaltungsabzug pauschal, danach 8 % (§ 559c). Die geplante Anhebung auf 20.000 € war im Oktober 2026 noch nicht Gesetz.
Wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der formgerechten Erhöhungserklärung; +6 Monate, wenn die Ankündigung fehlte oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 2).
Was ist der Härtefall?
Die Umlage ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine auch unter künftigen Betriebskosten nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 559 Abs. 4), sofern keine Ausnahme greift und die Umstände rechtzeitig mitgeteilt wurden.
Ist Modernisierungsumlage dasselbe wie Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze begrenzt §-558-Erhöhungen auf die Vergleichsmiete (in Hamburg 15 % in drei Jahren). Die Modernisierungsumlage folgt §§ 559 ff. mit eigener Formel.
Quellen
- § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 559a BGB Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB Geltendmachung, Wirksamkeitsfrist
- § 559c BGB Vereinfachtes Verfahren
- § 559e BGB Mieterhöhung nach Heizung mit Drittmitteln
- § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen
- § 555c BGB Modernisierungsankündigung
- § 555d BGB Duldung, Härteeinwand
Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg