Eigenbedarfskündigung prüfen: Was muss drinstehen, was gilt nach einem Verkauf?

Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich mit Unterschrift kommen (§ 568 BGB), im Schreiben die Person und ihr Interesse an der Wohnung nennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und die Frist von 3, 6 oder 9 Monaten einhalten (§ 573c BGB). Wurde deine Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist: bundesweit mindestens 3 Jahre, in Hamburg 10 Jahre ab Eintragung des Käufers im Grundbuch (§ 577a BGB mit der Hamburger Kündigungsschutzfristverordnung, gültig bis 31.08.2033). Wäre der Auszug eine besondere Härte, kannst du widersprechen (§ 574 BGB), in Textform und spätestens zwei Monate vor dem Mietende.

Erst durchatmen: Was jetzt wirklich zählt

Mitte September 2026 schrieb @19Herbstwind auf X: Das Haus, in dem die Person seit 18 Jahren wohnt, wurde verkauft. Dann kam vom neuen Besitzer die Eigenbedarfskündigung, gleichzeitig eine Mieterhöhung. „Wie soll ich reagieren?“ Ende September stand in einem anderen Thread der Tipp von @Tupelware, nach der Eintragung im Grundbuch gelte mindestens drei Jahre ein Kündigungsverbot. Das sind Stimmen aus der Diskussion, keine Rechtsquellen. Der Sperrfrist-Tipp stimmt auch nur unter bestimmten Bedingungen (siehe unten). Die Fragen dahinter sind aber genau die richtigen. Zuerst: Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Du musst nicht sofort ausziehen und solltest nichts unterschreiben, bevor du geprüft hast, ob sie überhaupt hält.

Wer darf wegen Eigenbedarf kündigen, und für wen?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf liegt vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wer als Familienangehöriger zählt, hat der BGH eng gezogen: nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO. Das sind Ehe- und Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Nichten und Neffen, Tanten und Onkel sowie Verschwägerte wie Schwiegereltern oder Schwager. Ein Cousin gehört selbst bei enger Verbundenheit nicht dazu (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23). Eine vermietende GbR kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen (BGH VIII ZR 232/15).

„Benötigt“ heißt nicht „zwingend nötig“. Gerichte prüfen den Wunsch grundsätzlich nur darauf, ob er ernsthaft verfolgt wird, auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht oder missbräuchlich ist, etwa weil der Wohnbedarf weit überhöht ist oder die Wohnung gar nicht passt (BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15).

Form: schriftlich, mit Begründung im Schreiben

Schriftform: Die Kündigung braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB), also eine eigenhändige Unterschrift auf Papier (§ 126 BGB). E-Mail, WhatsApp oder ein Scan reichen nicht.
Begründung: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Andere Gründe zählen nur, wenn sie erst später entstanden sind. Es reicht, die Person zu nennen, für die die Wohnung gebraucht wird, und ihr Interesse an der Wohnung darzulegen. Ausführungen zu Alternativwohnungen muss das Schreiben nicht enthalten (BGH VIII ZR 270/15).
Hinweis auf den Widerspruch: Der Vermieter soll auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam. Du kannst dann aber noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Fristen: 3, 6 oder 9 Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann wirkt sie zum Ende des übernächsten Monats. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei diesen drei Werktagen zählt der Samstag mit (BGH, Pressemitteilung 144/2010 zu VIII ZR 206/04).

Mietdauer bei Zugang	Frist für den Vermieter
unter 5 Jahre	3 Monate
5 bis unter 8 Jahre	6 Monate
ab 8 Jahren	9 Monate

Beispiel: Du wohnst seit 18 Jahren in der Wohnung, die Kündigung liegt am Mittwoch, 4. November 2026, im Briefkasten. Das ist der dritte Werktag (der 1. November ist ein Sonntag). Das früheste Mietende ist der 31. Juli 2027, der Widerspruch muss spätestens am 31. Mai 2027 beim Vermieter sein. Steht im Schreiben ein früheres Datum, ist die Kündigung deshalb meist nicht ganz unwirksam. Sie wirkt dann in der Regel erst zum richtigen Termin.

Nach Verkauf oder Umwandlung: die Sperrfrist

Ein Verkauf allein ändert an deinem Vertrag nichts: Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Er kann nur kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse hat. Eine Sperrfrist für Eigenbedarf gibt es nach § 577a BGB aber nur in zwei Konstellationen:

Die Wohnung wurde nach deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft (Abs. 1), oder
sie wurde nach deinem Einzug an eine Personengesellschaft (z. B. GbR) oder an mehrere Käufer verkauft (Abs. 1a), außer die Käufer gehören zu einer Familie oder einem Haushalt.

Die Grundfrist beträgt 3 Jahre. Länder dürfen sie für angespannte Gebiete auf bis zu 10 Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Hamburg hat das für das ganze Stadtgebiet getan: Nach der Kündigungsschutzfristverordnung vom 8. August 2023 (HmbGVBl. 2023 S. 261) beträgt die Frist 10 Jahre. Die Verordnung gilt vom 1. September 2023 bis zum 31. August 2033 (Transparenzportal Hamburg). Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Eintragung des ersten Käufers der umgewandelten Wohnung im Grundbuch. Ob sie abgelaufen ist, entscheidet der Zugang der Kündigung (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24). Derselbe Fall zeigt die Feinheiten: Der Kauf des ungeteilten Hauses durch eine GmbH & Co. KG löste noch keine Sperrfrist aus. Die 10 Jahre (dort München) liefen erst ab dem späteren Verkauf der Eigentumswohnung, und die Eigenbedarfskündigung war deshalb unwirksam.

Für den Thread von oben heißt das: Wurde nur das ganze Haus an eine einzelne Person verkauft, gilt keine Sperrfrist. Dann kommt es auf Form, Begründung, Frist und Härte an. Wurde nach deinem Einzug aufgeteilt und deine Wohnung verkauft, ist in Hamburg eine Eigenbedarfskündigung innerhalb von 10 Jahren in der Regel unwirksam.

Widerspruch: die Sozialklausel

Auch eine wirksame Kündigung kannst du abwehren, wenn der Auszug für dich, deine Familie oder deinen Haushalt eine Härte wäre, die auch mit Blick auf den Vermieter nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt ausdrücklich auch vor, wenn sich kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet (§ 574 Abs. 2 BGB). In Hamburg ist das oft ein echtes Argument, dokumentier deine Wohnungssuche also. Hohes Alter und lange Mietdauer begründen für sich allein noch nicht automatisch eine Härte. Kommt eine Erkrankung hinzu oder droht durch den Umzug eine ernsthafte Verschlechterung der Gesundheit, kann das anders aussehen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18). Abgewogen wird nach dem Stand am Schluss der letzten mündlichen Verhandlung (BGH VIII ZR 167/17). Das Mietverhältnis kann dann für eine angemessene Zeit oder sogar unbefristet fortgesetzt werden (§ 574a BGB). Form und Frist: Widerspruch in Textform (ein unterschriebener Brief ist am sichersten), spätestens zwei Monate vor dem Mietende (§ 574b BGB).

Vorgeschoben? Mieterhöhung, freie Wohnung, Schadensersatz

Kündigung, um mehr Miete zu bekommen, ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Kommen Eigenbedarf und Mieterhöhung am selben Tag, schau genau hin. Die Erhöhung prüfst du getrennt, in Hamburg gilt die Kappungsgrenze von 15 %: Mieterhöhung Hamburg: Kappungsgrenze prüfen.
Freie Wohnung im Haus: Der Vermieter muss dir eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbieten, wenn sie während der Kündigungsfrist frei ist. Unterlässt er das, macht das die Kündigung nicht unwirksam, er schuldet dir aber Schadensersatz in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Der Vermieter muss Schadensersatz leisten (§ 280 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14). Zieht die Bedarfsperson nach deinem Auszug nicht ein, muss er stimmig erklären, warum der Bedarf weggefallen ist (BGH VIII ZR 44/16, Pressemitteilung 42/2017). Vorsicht bei Räumungsvergleichen: Je nach Wortlaut können sie solche Ansprüche abgelten (VIII ZR 99/14).

Sonderfall Zweifamilienhaus

Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür verlängert sich die Frist um drei Monate, und das Schreiben muss angeben, dass die Kündigung darauf gestützt wird (§ 573a BGB). Das ist dann keine Eigenbedarfskündigung im engeren Sinn, und der Check oben passt nur teilweise.

Was du jetzt tun kannst

Zugangsdatum notieren und den Umschlag aufheben.
Den Check oben ausfüllen: Form, Begründung, Personenkreis, Frist, Sperrfrist.
Bei Verkauf: schriftlich nach Aufteilung und Datum der Grundbucheintragung fragen.
Härtegründe belegen (Atteste, Wohnungssuche, Schule, Pflege).
Nichts unterschreiben und nicht übereilt ausziehen. Früh zum Mieterverein oder in die Rechtsberatung, und den Widerspruch rechtzeitig in Textform schicken.

Verwandt: Mieterhöhung Hamburg: Kappungsgrenze, Mieterhöhung formell prüfen, Mietpreisbremse Hamburg, Kaution zurückfordern, Schönheitsreparaturen beim Auszug, Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist, Wohnlage für den Mietenspiegel, Regulierungs-Check Hamburg.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind §§ 566, 568, 573–574b, 577a BGB, die Hamburger Kündigungsschutzfristverordnung (bis 31.08.2033) und die zitierte BGH-Rechtsprechung. Jeder Fall ist anders. Im Streitfall Mieterverein oder Rechtsberatung.

Für Käufer und Vermieter in Hamburg: Wer eine vermietete Wohnung kaufen und später selbst nutzen will, sollte vor dem Notartermin wissen, welche Regeln am Haus hängen. Der Regulierungs-Check zeigt kostenlos Milieuschutz, § 250 BauGB und Denkmal für die Adresse; die PDF-Checkliste mit Weg zum Bezirksamt kostet €9. Die Kündigungssperrfrist prüft er nicht, die gilt in Hamburg ohnehin stadtweit.

Mehr erfahren →

Häufige Fragen

Ist eine Eigenbedarfskündigung per E-Mail wirksam?

Nein. Die Kündigung braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB), also Papier mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126 BGB). E-Mail, WhatsApp, Fax oder ein Scan reichen nicht.

Was muss in der Begründung einer Eigenbedarfskündigung stehen?

Die Person, für die die Wohnung gebraucht wird, und ihr Interesse an genau dieser Wohnung (§ 573 Abs. 3 BGB; BGH VIII ZR 270/15). Nur das Wort Eigenbedarf reicht nicht. Ausführungen zu Alternativwohnungen sind nicht nötig.

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

3 Monate, nach 5 Jahren Mietdauer 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen; der Samstag zählt dabei mit.

Gilt nach einem Verkauf eine Sperrfrist für Eigenbedarf?

Nur wenn die Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde oder an eine GbR bzw. mehrere Käufer ging (§ 577a BGB). Die Grundfrist beträgt 3 Jahre, in Hamburg wegen der Kündigungsschutzfristverordnung 10 Jahre (bis 31.08.2033), jeweils ab Eintragung des Käufers im Grundbuch. Ein einfacher Verkauf des ganzen Hauses an eine Person löst keine Sperrfrist aus.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Familienangehörige sind nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, also zum Beispiel Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, aber kein Cousin (BGH VIII ZR 276/23).

Bis wann muss ich der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

In Textform und spätestens zwei Monate vor dem Mietende (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hingewiesen, kannst du noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses widersprechen.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg