Mietpreisbremse Hamburg: Neuvermietung und +10 %-Grenze

In ganz Hamburg gilt die Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Maßstab ist meist der Hamburger Mietenspiegel 2025. Die aktuelle Verordnung vom 25.11.2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684) gilt vom 1.1.2026 bis 31.12.2029 für das gesamte Stadtgebiet (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen). Das ist etwas anderes als die Kappungsgrenze: Die gilt nur für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Bestand, § 558 BGB, in Hamburg 15 % in drei Jahren).

Mietpreisbremse-Rechner (kostenlos, läuft nur in deinem Browser)

Eingabe entweder in €/m² oder als Monatsbetrag (dann Wohnfläche angeben). Maßstab ist meist der Hamburger Mietenspiegel 2025.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Wohnfläche m² (nötig bei €/Monat oder für Absolutwerte)

Vorgeschlagene Neu-Miete (Nettokalt)

Werte eingeben, das Ergebnis erscheint sofort. Keine Rechtsberatung; Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormiete) sind hier nicht eingerechnet.

Geltungsdauer und Stadtgebiet

Hamburg hat die Mietpreisbremse zuerst zum 1.7.2015 eingeführt. Nach formellen Problemen beim Landgericht Hamburg folgte ein Neuerlass am 3.7.2018; die Rechtsprechung behandelt die Anwendbarkeit überwiegend ab diesem Datum. Die aktuelle Verordnung (25.11.2025) verlängert die Bremse für ganz Hamburg bis zum 31.12.2029 und wirkt ab dem 1.1.2026. Primärquelle: die Seite der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) zur Mietpreisbremse.

Wie die +10 %-Grenze gerechnet wird

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln — in Hamburg typisch über den Mietenspiegel 2025 (Wohnlage, Baujahr, Fläche, Ausstattung).
Obergrenze: Vergleichsmiete × 1,10. Liegt das Mietangebot darüber, ist der Überschuss ohne einschlägige Ausnahme unzulässig.
Wohnlage und Feld findest du über den Wohnlage-Finder bzw. Wohnlage für den Mietenspiegel herausfinden.

Beispiel: Vergleichsmiete 12,00 €/m² → maximal 13,20 €/m² Nettokalt bei Neuvermietung. Bei 65 m² wären das 858 €/Monat.

Ausnahmen (BGB) — und die Auskunftspflicht

Neubau: Wohnung erstmals genutzt und vermietet nach dem 1.10.2014 (§ 556f S. 1 BGB).
Umfassende Modernisierung: erste Vermietung nach einer Modernisierung, die einem Neubau gleichkommt (§ 556f S. 2).
Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1): War die Vormiete schon höher als Vergleich + 10 %, darf der Vermieter bis zur Vormiete verlangen. Erhöhungen im letzten Jahr vor Vertragsende und Mietminderungen bleiben bei der Berechnung der Vormiete außer Betracht.
Modernisierung vor Neuvermietung (§ 556e Abs. 2): unter den dort genannten Voraussetzungen kann ein Teil der Modernisierungskosten die zulässige Miete anheben.

Seit dem 1.1.2019 muss der Vermieter, der sich auf Vormiete oder eine Ausnahme beruft, das unaufgefordert vor Vertragsschluss in Textform mitteilen (Auskunftspflicht). Ohne diese Mitteilung gilt nur die Grenze Vergleich + 10 %. Eine nachgeholte Auskunft erlaubt die Berufung auf die Ausnahme erst nach zwei Jahren.

Rüge und Rückforderung

Für Mietverträge ab dem 1.4.2020 gilt: Rügst du die überhöhte Miete innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kannst du den überzahlten Betrag grundsätzlich ab Vertragsbeginn zurückfordern. Rügst du später oder nach Vertragsende, nur noch ab dem Zeitpunkt der Rüge. Form und Fristen im Einzelfall mit Mieterverein oder Beratung klären (§ 556g BGB).

Mietpreisbremse ≠ Kappungsgrenze

Mietpreisbremse: Neuvermietung / neuer Vertrag — Deckel Vergleich + 10 % (§§ 556d ff. BGB).
Kappungsgrenze: Bestandsmiete im laufenden Vertrag — in Hamburg höchstens 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB). Siehe Mieterhöhung Hamburg: Kappungsgrenze prüfen.

Beide Themen tauchen in der Debatte oft vermischt auf (Neuvertragsmiete vs. Mietspiegel, Bestand vs. Neuvermietung). Für die Zahlen deiner Wohnung helfen der Rechner oben und der Mietenspiegel-Check.

Verwandt: CO2-Kosten aufteilen, 3-%-Kürzung bei fehlender CO2-Ausweisung, CO2-Stufen-Rechner, CO2-Kostenaufteilung als PDF.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind Verordnung, BGB und die BSW-Informationen; im Streitfall Mieterverein oder Rechtsberatung.

Mietenspiegel-Check Hamburg: Adresse, Baujahr und Fläche — Wohnlage, Tabellenfeld und Abgleich mit Vergleichsmiete + 10 % als PDF.

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Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg?

Ja. Die aktuelle Verordnung vom 25.11.2025 gilt für das gesamte Stadtgebiet vom 1.1.2026 bis 31.12.2029 (HmbGVBl. 2025 S. 684; BSW hamburg.de).

Wie hoch darf die Neuvertragsmiete maximal sein?

Grundsätzlich ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB). Maßstab ist meist der Hamburger Mietenspiegel 2025 — vorbehaltlich Ausnahmen und höherer Vormiete.

Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis (in Hamburg 15 % in drei Jahren).

Welche Ausnahmen gibt es?

Neubau erstmals genutzt/vermietet nach 1.10.2014; erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; höhere Vormiete; unter Bedingungen Modernisierungszuschlag vor Neuvermietung. Vermieter müssen sich darauf vor Vertragsschluss in Textform berufen.

Was passiert ohne Auskunft zur Vormiete oder Ausnahme?

Ohne die vorgeschriebene vorvertragliche Mitteilung gilt nur Vergleich + 10 %. Eine nachgeholte Auskunft wirkt für die Ausnahme erst nach zwei Jahren.

Wann muss ich eine überhöhte Miete rügen?

Bei Verträgen ab 1.4.2020: innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn für Rückforderung ab Vertragsbeginn; später oder nach Ende nur ab Rüge. Details: § 556g BGB und Beratung.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg