Vergleichsmiete in Hamburg: Diese Merkmale schieben die Miete in der Spanne nach oben oder unten

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg ergibt sich in zwei Schritten. Zuerst bestimmen Wohnlage, Wohnfläche und Baujahr das Feld der Mietenspiegel-Tabelle 2025, vorausgesetzt die Wohnung hat Bad und Sammelheizung. Dann entscheidet die Ausstattung, wo die Wohnung innerhalb der Spanne des Feldes liegt. Laut Broschüre liegt eine normale Wohnung mit der Standardausstattung ihres Baualters meist beim Mittelwert. Schlechter ausgestattete Wohnungen gehören in den unteren Bereich, besser ausgestattete oder modernisierte in den oberen. Wichtig für Hamburg: Ab Baujahr 1968 ist die Einbauküche Normalausstattung und kein Plus, ebenso Balkon, Isolierverglasung und Gegensprechanlage. Ein Plus sind zum Beispiel ein Gäste-WC, ein Bad mit Fenster oder ein Aufzug im Haus mit bis zu fünf Geschossen, jeweils mit Ausnahmen je nach Spalte. Was du als Mieter selbst eingebaut hast, zählt nicht.

Warum diese Frage so oft Streit auslöst

Das Tabellenfeld ist schnell gefunden. Gestritten wird über die Einordnung innerhalb der Spanne, und die kann im selben Feld mehrere Euro pro Quadratmeter ausmachen. @CarstenWB schrieb am 28.09.2026, vor Gericht gehe es oft darum, ob ein Vermieter die Merkmale einer Wohnung schönrechnet, um ein teureres Feld anzusetzen. @Millions_for_me zählte im April auf, was man für eine Antwort wissen muss: Baujahr, Aufzug, Doppelverglasung, wie das Warmwasser läuft. Das sind Stimmungsbilder, keine Rechtsquellen. Sie zeigen aber, welche Fragen diese Seite beantworten muss.

Schritt 1: Das Feld aus Wohnlage, Größe und Baujahr

Die Tabelle hat zehn Baualtersklassen (Spalten) und neun Zeilen: vier Größenklassen in normaler Wohnlage, fünf in guter. Die Wohnlage deiner Adresse zeigt der kostenlose Wohnlage-Finder, wie das Verzeichnis funktioniert, erklärt die Seite Wohnlage herausfinden.

Spalte	bezugsfertig	Küche als Normalausstattung
C	bis 31.12.1918	Spüle, Herd, Stellflächen (unter ca. 50 m² auch Kochnische)
F	1.1.1919 bis 20.6.1948
H	21.6.1948 bis 1960
I	1961 bis 1967
K	1968 bis 1977	Einbauküche
L	1978 bis 1993
M	1994 bis 2010
N	2011 bis 2015
O	2016 bis 2020
P	2021 bis 2024

Größenklassen: normale Wohnlage bis unter 41, 41 bis unter 66, 66 bis unter 91 und ab 91 m². Gute Wohnlage zusätzlich 91 bis unter 131 und ab 131 m². Zwei Felder sind leer (5P, 9I), sechs beruhen auf weniger als 30 Datensätzen und sind mit Stern markiert.

Welches Baujahr zählt?

Bezugsfertigkeit der Wohnung, nicht das Kaufdatum und nicht das Jahr der letzten Renovierung.
Ausbau oder Wiederaufbau: Wurde die Wohnung durch Um- oder Ausbau mit wesentlichem Bauaufwand neu geschaffen, etwa beim Dachgeschossausbau, gilt in der Regel das Jahr, in dem sie bezugsfertig wurde (Broschüre 6.4.1).
Umfassende Modernisierung: Sie kann im Einzelfall eine jüngere Baualtersklasse rechtfertigen, meist nur mit spürbar geändertem Grundriss. Reine Instandsetzung zählt dafür nicht.
Grenzfälle: Das Baualter soll nicht schematisch angewendet werden. Liegt die Wohnung an der Grenze zweier Klassen, kann sie höher oder niedriger eingruppiert werden. Die Grenze 20./21. Juni 1948 ist der Tag der Währungsreform.

Normalausstattung: Was eine Wohnung haben sollte

Neben Bad und Sammelheizung nennt die Broschüre zehn Merkmale einer normal ausgestatteten Wohnung (6.3.1). Sind sie da, ist das kein Plus, sondern der Normalfall. Fehlen sie, spricht das für den unteren Teil der Spanne.

Küche: bis Spalte I Spüle, Herd und Stellflächen, ab Spalte K (Baujahr 1968) Einbauküche
Warmwasser in Bad und Küche
Kaltwasserzähler für die Wohnung (außer mit Ausnahmegenehmigung)
übliche Fußböden (Dielen, Steinholz, Linoleum, Kunststoff o. ä.; in Küche, Bad, WC auch Fliesen)
Abstellflächen in oder außerhalb der Wohnung
Aufzug in Gebäuden ab dem sechsten Geschoss
überwiegend Isolierverglasung oder Doppelfenster
Kabel- oder Satellitenanschluss
Gegensprechanlage mit Türöffner
Balkon, Loggia oder Terrasse

Je nach Baualter können auch Arbeitsfläche und Schrankraum in der Küche sowie Wandfliesen in Küche, Bad und WC zur Normalausstattung gehören. Ein Bad ohne Waschbecken oder mit kaum Bewegungsraum hat in der Regel einen geringeren Mietwert, Nachtspeicherheizungen können niedriger bewertet werden als andere Sammelheizungen.

Bessere Ausstattung: was nach oben zieht, und wann nicht

Die Broschüre nennt sechs Beispiele für bessere Ausstattung (6.3.2). Fünf davon gelten bei neueren oder größeren Wohnungen als normal und zählen dort nicht extra:

Merkmal	zählt nicht extra (Normalausstattung) bei
großzügiges Bad (zweite Dusche, zweites Waschbecken, Bidet, aufwändige Fliesen)	keine Ausnahme
zweites WC (Gäste-WC)	ab 91 m² in Spalten M bis P; ab 91 m² in K und L in guter Lage; ab 131 m² in guter Lage
Bad mit Fenster	Spalten C und F; ab 131 m² in guter Lage
Küche mit Geschirrspüler, Kühlschrank, Gefrierschrank	Spalten N bis P; Spalte M in guter Lage; Spalte L ab 91 m² in guter Lage
Aufzug im Haus mit bis zu fünf Geschossen	Spalten N bis P
Fahrradkeller oder überdachter Fahrradstellplatz	Spalten M bis P; Spalte L ab 66 m² in guter Lage

Eine Einbauküche in einem Altbau bis Baujahr 1967 geht zwar über die Mindestküche hinaus. Ausdrücklich als bessere Ausstattung genannt sind in der Broschüre aber nur die Zusatzgeräte. Der Check oben zählt deshalb nur, was dort steht.

Lage im Gebäude, Zustand, Energie und Umfeld

Art (6.1): Häuser mit wenigen Wohnungen und obere Geschosse von Hochhäusern haben in der Regel höhere Mieten. Niedriger liegen oft Dachgeschosswohnungen, die nicht neu errichtet wurden, Souterrainwohnungen und Wohnungen oberhalb des sechsten Geschosses ohne Aufzug.
Beschaffenheit (6.4): Bauweise, Zuschnitt und baulicher Zustand. Ein Instandhaltungsstau zieht nach unten.
Energie (6.4.2): Liegt der Kennwert aus dem Energieausweis unter der Zwei-Drittel-Spanne für Baualter und Gebäudegröße, gilt die Wohnung als energetisch besonders vorteilhaft, darüber als besonders nachteilig. Ohne Warmwasser im Kennwert kommen 20 kWh dazu. Der Check rechnet das mit der Tabelle von Seite 10 der Broschüre.
Wohnumfeld (6.5): Was die allgemeine Wohnlage nicht erfasst, etwa ein gepflegtes Straßenbild, Straßenbäume oder Lärm von Gewerbe im Hinterhof, kann Zu- oder Abschläge innerhalb der Spanne begründen.

Gibt es in Hamburg ein Punkteschema?

Nein. Anders als Berlin mit seiner Orientierungshilfe nach Merkmalgruppen nennt Hamburg nur Beispiele und Ausnahmen, keine Punkte und keine Gewichte. Seiten, die bundesweit „fünf Merkmalgruppen“ zählen oder die Einbauküche pauschal als Plus führen, passen für Hamburg ab Baujahr 1968 nicht. Die Erläuterungen der Broschüre gehören zudem nicht zum qualifizierten Teil des Mietenspiegels. Im Streit schätzt das Gericht die konkrete Vergleichsmiete innerhalb der Spanne; eine solche Orientierungshilfe ist dafür eine geeignete Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO (BGH VIII ZR 123/20 zum Berliner Mietspiegel). Die konkrete Einzelvergleichsmiete kann ein Punkt oder eine Bandbreite in der Spanne sein (BGH VIII ZR 346/10). Unser Check zählt deshalb offen: jedes Merkmal einen Punkt, mit Quelle.

Selbst eingebaut zählt nicht

Maßgeblich ist die Ausstattung, die der Vermieter stellt. Hat der Mieter auf eigene Kosten ein Bad, eine Heizung oder eine Küche eingebaut, bleibt das bei der Vergleichsmiete auf Dauer außen vor, auch wenn der Mietvertrag ihn dazu verpflichtet hat (BGH VIII ZR 315/09 vom 7.7.2010). Das gilt auch, wenn der Vermieter erlaubt hat, seine alte Küche gegen eine eigene des Mieters zu tauschen; Vereinbarungen, die das zum Nachteil des Mieters anders regeln, sind unwirksam (BGH VIII ZR 52/18 vom 24.10.2018, § 558 Abs. 6 BGB). Anders nur, wenn der Vermieter die Kosten erstattet hat.

Beispiel: 68 m² von 1972 in normaler Wohnlage

Feld 3K: Mittelwert 6,76 €/m², Spanne 6,25 bis 9,48 €/m². Ist alles aus der Normalliste da und gibt es im fünfgeschossigen Haus einen Aufzug, steht der Saldo bei +1: eher über dem Mittelwert. Fehlt die Einbauküche, die ab 1968 Normalausstattung ist, gleicht sich das aus: Saldo 0, Bereich des Mittelwerts. Bei Feldern, deren Spanne weit über dem Mittelwert endet, macht schon ein Merkmal einen spürbaren Unterschied in Euro.

So nutzt du die Merkmalliste

Mieterhöhung erhalten: Der Vermieter muss das Feld nennen; formell reicht laut Broschüre, dass die verlangte Miete in der Spanne liegt. Ob sie in der Höhe berechtigt ist, entscheiden die Merkmale. Prüf zusätzlich die Formalien und die Kappungsgrenze von 15 %.
Neuvermietung: Bei der Mietpreisbremse zählt die Vergleichsmiete deiner konkreten Wohnung plus 10 %, nicht automatisch der Mittelwert. Rechner: Mietpreisbremse Hamburg.
Vermieter: Wer über den Mittelwert will, sollte die wohnwerterhöhenden Merkmale im Erhöhungsverlangen konkret benennen. Die Merkmalliste aus dem Check kannst du kopieren.

Verwandt: Wohnlage herausfinden, Mieterhöhung formell prüfen, Kappungsgrenze Hamburg, Mietpreisbremse Hamburg, Modernisierungsumlage § 559, Staffelmiete oder Indexmiete, Mietminderung, Wohnlage-Finder, Mietenspiegel-Check.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026, Hamburger Mietenspiegel 2025 (Stichtag 1.4.2025). Die Zählung im Check ist eine eigene, vereinfachte Orientierung; maßgeblich sind § 558 BGB, die Broschüre und die Umstände deiner Wohnung. Bei Streit hilft ein Mieterverein oder Grundeigentümerverband.

Für deine Hamburger Adresse: Der Mietenspiegel-Check prüft die Wohnlage im Verzeichnis, bestimmt das Feld, rechnet aus deinen Merkmalen einen Orientierungswert in € und gleicht die Miete mit der Mietpreisbremse ab, als PDF (€9). Die Wohnlage allein gibt es gratis im Wohnlage-Finder.

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Häufige Fragen

Ist eine Einbauküche im Hamburger Mietenspiegel ein Plus?

Ab Baujahr 1968 (Spalten K bis P) nicht: Dort ist die Einbauküche Normalausstattung, und fehlt sie, spricht das für den unteren Teil der Spanne. Bis 1967 reicht eine Küche mit Spüle, Herd und Stellflächen. Zusatzgeräte vom Vermieter wie Geschirrspüler oder Kühlschrank sind ein Plus, außer in den Spalten N bis P, in Spalte M in guter Lage und in Spalte L ab 91 m² in guter Lage.

Erhöht ein Balkon die Vergleichsmiete in Hamburg?

Nein, Balkon, Loggia oder Terrasse gehören zur Normalausstattung (Broschüre 6.3.1 Nr. 10). Fehlt er, zieht das eher nach unten. Seine Fläche zählt zur Wohnfläche in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Welches Baujahr gilt für den Mietenspiegel?

Das Jahr der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Bei Dachgeschossausbau oder Wiederaufbau mit wesentlichem Bauaufwand meist das Jahr, in dem die neue Wohnung fertig wurde. An der Grenze zweier Klassen und nach umfassender Modernisierung mit neuem Grundriss ist eine andere Einordnung möglich.

Gibt es in Hamburg ein Punkteschema für die Spanne?

Nein. Die Broschüre nennt Merkmale normaler und besserer Ausstattung mit Ausnahmen je Spalte, aber keine Punkte oder Gewichte. Im Streit schätzt das Gericht die konkrete Vergleichsmiete innerhalb der Spanne.

Zählt eine Küche, die ich als Mieter selbst eingebaut habe?

Nein. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung bleibt bei der Vergleichsmiete dauerhaft unberücksichtigt, auch nach einem erlaubten Küchentausch (BGH VIII ZR 315/09 und VIII ZR 52/18). Anders nur, wenn der Vermieter die Kosten erstattet hat.

Darf der Vermieter bis zur Obergrenze der Spanne erhöhen?

Formell reicht, dass die verlangte Miete in der Spanne liegt. In der Sache darf er nur bis zur Vergleichsmiete der konkreten Wohnung erhöhen, und die liegt nur bei überwiegend besserer Ausstattung oder Modernisierung im oberen Bereich. Zusätzlich gilt in Hamburg die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg