Kaution zurückfordern: Fristen, Zinsen und Einbehalt

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist. Erst danach, spätestens mit dem Zugang seiner Abrechnung, wird die Kaution fällig (BGH VIII ZR 71/05, VIII ZR 141/17). In der Praxis gelten meist 3 bis 6 Monate als angemessen. Im Einzelfall kann die Frist auch länger sein. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil bis zu deren Frist zurückhalten. Die Zinsen stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Kaution-Frist- und Zinsrechner (kostenlos, läuft nur in deinem Browser)

Kaution und Rückgabedatum eintragen: Du siehst sofort die übliche Prüffrist, den möglichen Nebenkosten-Einbehalt, die Verjährungsdaten und die Zinsen nach dem Bundesbank-Durchschnitt. Nichts wird übertragen.

Barkaution in €

Kaution eingezahlt am

Wohnung zurückgegeben am (Schlüsselübergabe)

Zinssatz

Der Abrechnungszeitraum der Betriebskosten endet jeweils im

Erwartete Nebenkosten-Nachzahlung in € (optional)

Monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung in € (optional, für die Hamburger Orientierung)

Werte eingeben, dann erscheint hier das Ergebnis.

Musterschreiben (Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen, dann kopieren)

Schätzung, keine Rechtsberatung. Die Zinsen sind grob geschätzt: Bundesbank-Monatswerte (MFI-Zinsstatistik SUD105) und eine Gutschrift zum Jahresende. Maßgeblich ist, was dein Kautionskonto tatsächlich gezahlt hat. Die 3 bis 6 Monate sind eine Faustregel und keine gesetzliche Frist.

Für Vermieter: Einbehalten darfst du nur einen angemessenen Teil, und nur bis zur Betriebskostenabrechnung. Für die Heizkosten gehört seit 2023 die CO2-Aufteilung in diese Abrechnung: CO2-Kostenaufteilung als PDF (€7 je Gebäude).

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist. In dieser Zeit entscheidet er, ob und für welche Ansprüche er die Kaution verwenden will. Wie lang diese Frist ist, „hängt von den Umständen des Einzelfalles ab“. Sie kann auch mehr als sechs Monate betragen (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Rn. 10). Der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform 2001 bewusst keine feste Rückzahlungsfrist ins Gesetz geschrieben. Die oft genannten 3 bis 6 Monate sind eine Faustregel aus Instanzgerichten und Ratgebern. Eine Frist im Gesetz ist das nicht.

In Hamburg setzte das Amtsgericht Hamburg eine Frist von 3 Monaten an, die je nach Einzelfall kürzer oder länger sein kann (AG Hamburg, 45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002). Der Mieterverein zu Hamburg betont, dass Vermieter keinen grundsätzlichen Anspruch darauf haben, sich 3 oder gar 6 Monate Zeit zu lassen. Wer keine offenen Forderungen hat, muss alsbald abrechnen und auszahlen.

Fällig wird die Kaution mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Diese Abrechnung kann auch stillschweigend erfolgen, zum Beispiel wenn der Vermieter mit eigenen Forderungen aufrechnet oder klagt. Danach darf er sich auch wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen. Macht er davon keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Rückzahlungsanspruch aufrechnen.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Die Kaution sichert auch Forderungen, die noch gar nicht fällig sind, etwa eine Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution behalten, solange die Abrechnung noch aussteht und eine Nachforderung zu erwarten ist. Das gilt längstens bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist (BGH VIII ZR 71/05: 450 € Einbehalt waren dort nicht zu beanstanden). Diese Frist beträgt zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB, 12-Monats-Frist).

Beispiel: Auszug am 30.09.2026, abgerechnet wird nach Kalenderjahr. Die Abrechnung für 2026 muss bis zum 31.12.2027 beim Mieter sein. Bis dahin darf ein angemessener Teil der Kaution zurückbleiben, aber nicht automatisch die ganze Kaution. Wie viel angemessen ist, haben Hamburger Amtsgerichte konkretisiert (laut Mieterverein zu Hamburg): Etwa eine monatliche Vorauszahlung je 3 bis 4 Monate Mietzeit (AG Hamburg, 47 C 1373/95). Haben die bisherigen Abrechnungen stets Guthaben ergeben, muss der Vermieter eine erwartete Nachzahlung konkret darlegen (AG Hamburg, 43 b C 133/03). Über den Teil-Einbehalt muss er abrechnen, sobald ihm das möglich ist (AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09). Diese Orientierung rechnet der Rechner oben aus, wenn du deine Vorauszahlung einträgst. Ob die abgerechneten Posten überhaupt umgelegt werden dürfen, zeigt die Liste der umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Bei den Heizkosten gehört seit 2023 die CO2-Kostenaufteilung dazu.

Zinsen auf die Kaution

Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Parteien dürfen eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Ausnahme: In Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung.

Wie viel das ausmacht, zeigt die Bundesbank-Zeitreihe für Spareinlagen privater Haushalte mit bis zu drei Monaten Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik, SUD105). Der Jahresdurchschnitt lag 2008 bei 2,52 %, 2021 und 2022 bei 0,09 % und 2025 bei 0,68 %. Im August 2026 lag er bei 0,73 % (vorläufiger Wert). Eigene Rechnung mit diesen Monatswerten (Zinsen jeweils zum Jahresende gutgeschrieben): Eine Kaution von 2.400 €, angelegt vom 01.01.2016 bis 31.12.2025, bringt rund 72 € Zinsen. Dieselbe Summe bringt vom 01.10.2023 bis 30.09.2026 schon rund 51 €. Die drei Jahre seit Oktober 2023 bringen also gut zwei Drittel dessen, was die zehn Jahre 2016 bis 2025 zusammen brachten. Den eigenen Fall rechnet der Rechner oben aus.

Jahr	Ø Zinssatz (Bundesbank SUD105)	Zinsen auf 2.400 € im Jahr
2008	2,52 %	≈ 60 €
2016	0,29 %	≈ 7 €
2021	0,09 %	≈ 2 €
2023	0,46 %	≈ 11 €
2024	0,74 %	≈ 18 €
2025	0,68 %	≈ 16 €

Schäden: 6 Monate Verjährung, aber Vorsicht bei der Barkaution

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Das hilft Mietern bei einer Barkaution aber weniger, als oft behauptet wird. Nach BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, darf der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung in der Regel auch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen (§ 215 BGB). Wichtig sind deshalb ein Übergabeprotokoll und Fotos vom Auszugstag. Ob du vor dem Auszug streichen musstest, hängt davon ab, ob die Schönheitsreparatur-Klausel in deinem Vertrag wirksam ist. Das ist ein eigenes Thema, im Zweifel hilft der Mieterverein.

Während der Mietzeit: Finger weg von der Kaution

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Kaution nicht wegen streitiger Forderungen verwerten. Eine Vertragsklausel, die das erlaubt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Umgekehrt kann der Mieter die letzten Monatsmieten nicht einfach „mit der Kaution verrechnen“. Sein Rückzahlungsanspruch ist bis zum Ende der Prüffrist noch gar nicht fällig.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den nächsten beiden Mieten (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Haus verkauft: Wer zahlt die Kaution zurück?

Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Bekommt der Mieter die Sicherheit beim Auszug vom Erwerber nicht zurück, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB).

So forderst du die Kaution zurück

Übergabeprotokoll, Fotos, Zahlungsnachweis der Kaution und den Mietvertrag sammeln.
Nach Ablauf der üblichen Prüffrist schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung auffordern, mit einer konkreten Frist von etwa 2 Wochen. Ein Muster erstellt der Rechner oben.
Steht nur noch die Nebenkostenabrechnung aus: die Auszahlung des Teils verlangen, der dafür nicht gebraucht wird.
Ohne Reaktion: Mieterverein, Rechtsberatung, gerichtlicher Mahnbescheid oder Klage.
Verjährung im Blick behalten: 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§§ 195, 199 BGB).

Verwandt: Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist, Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV), CO2-Kosten aufteilen, Mietpreisbremse Hamburg für die neue Wohnung, CO2-Kostenaufteilung als PDF.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind §§ 548, 551, 556, 566a BGB und die Rechtsprechung. Im Streitfall helfen Mieterverein oder Rechtsberatung.

Für Vermieter: Die Kaution darf nur bis zur Betriebskostenabrechnung zurückbleiben. Für die Heizkosten gehört die CO2-Aufteilung hinein. Die CO2-Kostenaufteilung als PDF liefert Stufe, Euro-Beträge und Textbaustein für €7 je Gebäude.

Das Tool ist in Vorbereitung.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter hat eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist. Meist gelten 3 bis 6 Monate, im Einzelfall auch länger (BGH VIII ZR 71/05).

Darf der Vermieter wegen der Nebenkosten die ganze Kaution einbehalten?

Nein, nur einen angemessenen Teil, und nur wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Das gilt bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (BGH VIII ZR 71/05, § 556 Abs. 3 BGB). In Hamburg hielt das Amtsgericht etwa eine monatliche Vorauszahlung je 3 bis 4 Monate Mietzeit für angemessen (AG Hamburg 47 C 1373/95).

Bekomme ich Zinsen auf die Mietkaution?

Ja. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.

Wann verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Schäden?

Sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Gegen eine Barkaution darf er nach BGH VIII ZR 184/23 in der Regel trotzdem noch aufrechnen.

Wann verjährt mein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

In drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§§ 195, 199 BGB). Fällig wird er mit dem Zugang der Abrechnung, sonst nach Ablauf der angemessenen Prüffrist.

Kann ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?

Nein. Der Rückzahlungsanspruch wird erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Prüffrist fällig. Vorher kann der Mieter nicht damit aufrechnen.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg