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Schönheitsreparaturen beim Auszug: Muss ich streichen?

Ohne wirksame Vertragsklausel musst du beim Auszug in der Regel nicht streichen — gesetzlich bleibt die Instandhaltung beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Viele Formular-Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, zum Beispiel wenn die Wohnung unrenoviert überlassen wurde und kein angemessener Ausgleich kam (BGH VIII ZR 185/14), bei starren Renovierungsfristen (BGH VIII ZR 178/05) oder bei einer Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand (BGH VIII ZR 316/06). Dann reicht oft die besenreine Rückgabe. Echte Schäden über Abnutzung hinaus sind ein anderes Thema.

Muss ich streichen? — Checkliste (kostenlos, nur in deinem Browser)

Sieben Ja/Nein-Fragen. Das Ergebnis ist eine Orientierung an der BGH-Rechtsprechung zu Formularverträgen, keine Rechtsberatung und kein Gerichtsurteil für deinen Fall.

1. Steht im Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Lackieren)?

2. War die Wohnung bei deinem Einzug renoviert (Gesamteindruck renoviert, keine nennenswerten Gebrauchsspuren des Vormieters)?

3. Hast du für den Zustand bei Einzug einen angemessenen Ausgleich bekommen (z. B. spürbarer Mietnachlass)?

4. Nennt die Klausel starre Fristen (z. B. „alle 3 / 5 / 7 Jahre“, ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand)?

5. Verlangt der Vertrag eine Endrenovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung?

6. Schreibt die Klausel während der Mietzeit eine enge Farbwahl vor (z. B. „nur weiß“, „nur helle neutrale Farben“)?

7. Gibt es echte Schäden über normale Abnutzung hinaus (Löcher, stark verschmutzte Flächen, zerstörte Tapete)?

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Nichts wird gespeichert oder übertragen. Bei Streit: Mieterverein oder Rechtsberatung.

Was das Gesetz sagt

Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen — also typischerweise Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Pflicht kann der Vermieter auf den Mieter übertragen, aber in Formularverträgen (AGB) prüft der BGH die Klauseln streng. Fällt die Abwälzung weg, gilt wieder das Gesetz: Der Vermieter trägt die Last.

Unrenoviert überlassen: oft die ganze Klausel weg

Seit dem 18. März 2015 gilt: Eine formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). „Unrenoviert“ meint nicht erst die Totalruine: Es kommt darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Beweis: Der Mieter muss den unrenovierten Zustand bei Einzug darlegen und ggf. beweisen; der Vermieter den angemessenen Ausgleich. Ein halber Monatsmietnachlass reichte im entschiedenen Fall nicht. Die Unwirksamkeit erfasst die Klausel insgesamt — eine geltungserhaltende Reduktion auf renovierte Zimmer gibt es nicht.

Genau das trifft den typischen Streit, der im September 2026 auf X unter @Blaze2Bulls diskutiert wurde: Auszug, Vermieter verlangt Weiß, Nachmieter mag Hellgrau. Social Signal, kein Urteil — aber die Antworten (Vertrag prüfen, starre Fristen, unrenovierter Einzug) decken sich mit der BGH-Linie.

Starre Fristen und Querschnitt auf den neuen Mieter

Ein formularmäßiger Fristenplan ist unwirksam, wenn er den Mieter zu Renovierungen nach festem Jahresraster zwingt, ohne den tatsächlichen Zustand zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05; grundlegend schon VIII ZR 361/03). Formulierungen wie „alle drei / fünf / sieben Jahre“ ohne Öffnungsklausel sind klassische Kandidaten. Solche Klauseln können den Mieter mit der Abnutzung des Vormieters belasten — genau das will der BGH vermeiden: Renovierungslasten nur für die eigene Vertragszeit, und nicht ohne Ausgleich (Pressemitteilung zu VIII ZR 185/14 und Parallelverfahren).

Endrenovierung „immer“, egal wie die Wohnung aussieht

Eine formularmäßige Pflicht, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand renoviert zurückzugeben, ist unwirksam — auch isoliert, ohne laufende Schönheitsreparaturpflicht (BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06). Anders kann es aussehen, wenn die Parteien nachträglich individuell eine Endrenovierung vereinbaren, etwa im Übergabeprotokoll — dann kann die Abrede halten (BGH, Urteil vom 14.01.2009, VIII ZR 71/08). Ob wirklich individuell verhandelt wurde, ist oft der Streitpunkt.

Farbwahl: „nur weiß“ während der Mietzeit vs. Rückgabe

Während der Mietzeit enge Vorgaben wie „nur weiß“ oder nur „neutrale, helle Farben“ schränken die Gestaltungsfreiheit unangemessen ein; die Abwälzung der Schönheitsreparaturen fällt dann insgesamt weg (BGH VIII ZR 50/09 vom 20.01.2010; BGH VIII ZR 224/07 vom 18.06.2008). Nur bei Rückgabe ist die Lage differenzierter: Eine Vorgabe „ausschließlich weiß“ ohne Spielraum ist ebenfalls oft unwirksam (BGH VIII ZR 198/10 vom 14.12.2010). Zulässiger kann eine Rückgabe-Klausel sein, die dem Mieter noch Raum für dezente, helle Töne lässt. Hellgrau, das Nachmieter und Protokoll akzeptieren, ist deshalb kein Automatismus für „muss weiß“ — es kommt auf den Klauselwortlaut und den Zustand an.

Besenrein vs. renoviert

Fehlt eine wirksame Abwälzung, schuldest du in der Praxis meist nur die besenreine Rückgabe: Wohnung geräumt, grob gereinigt, ohne übermäßige Verschmutzung. Renovieren (Streichen, Tapezieren) gehört dann nicht dazu. Echte Schäden — Löcher in der Wand, zerstörte Einbauten, starke Verschmutzungen über Abnutzung — können trotzdem Ersatzansprüche auslösen; das ist kein Schönheitsreparatur-Thema. Zur Kaution, die oft wegen Farbe einbehalten wird: Kaution zurückfordern: Fristen, Zinsen und Einbehalt.

Was du vor dem Auszug tun kannst

  1. Mietvertrag und Übergabeprotokoll vom Einzug lesen (Fristen, Farbe, Endrenovierung, Zustand).
  2. Den Check oben ausfüllen — und bei „unwirksam“ nicht aus Panik streichen, sondern ruhig nachfragen.
  3. Fotos vom Ein- und Auszug, Protokoll mit Nachmieterwunsch dokumentieren.
  4. Bei Streit: Mieterverein oder Rechtsberatung, bevor du teuer renovierst.

Verwandt: Kaution zurückfordern, Nebenkostenabrechnung: 12-Monats-Frist, Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV), Mietpreisbremse Hamburg, Eigenbedarfskündigung prüfen, Mietenspiegel-Check Hamburg.

Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind § 535 BGB und die zitierte BGH-Rechtsprechung zu Formularverträgen. Individualvereinbarungen und Einzelfälle können anders aussehen; im Streitfall Mieterverein oder Rechtsberatung.

Für Vermieter: Nach dem Auszug geht es oft um die nächste Vermietung. Der Mietenspiegel-Check Hamburg liefert Wohnlage, Tabellenfeld und Spanne als PDF — hilfreich, bevor du die neue Miete festlegst (€9 je Objekt).

Das Tool ist in Vorbereitung.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug immer streichen?

Nein. Ohne wirksame Abwälzung bleibt die Instandhaltung beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dann reicht in der Regel die besenreine Rückgabe.

Wann ist die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam?

Typische Fälle in Formularverträgen: Wohnung unrenoviert ohne angemessenen Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14), starre Fristenpläne (BGH VIII ZR 178/05), Endrenovierung unabhängig vom Zustand (BGH VIII ZR 316/06), enge Farbvorgaben während der Mietzeit (BGH VIII ZR 50/09, VIII ZR 224/07).

Was heißt besenrein?

Wohnung geräumt und grob gereinigt, ohne übermäßige Verschmutzung. Renovieren (Streichen/Tapezieren) gehört ohne wirksame Klausel typischerweise nicht dazu.

Darf der Vermieter „nur weiß“ verlangen?

Während der Mietzeit machen enge Farbvorgaben die formularmäßige Abwälzung oft insgesamt unwirksam. Nur bei Rückgabe kommt es auf Spielraum an; „ausschließlich weiß“ ist oft zu eng (BGH VIII ZR 198/10).

Was ist mit Schäden an den Wänden?

Schäden über normale Abnutzung hinaus können unabhängig von Schönheitsreparaturen Ersatzansprüche auslösen. Das ist vom Streichen wegen Abnutzung zu trennen.

Kann eine Endrenovierung im Übergabeprotokoll gelten?

Eine echte nachträgliche Individualvereinbarung kann halten (BGH VIII ZR 71/08), auch wenn die Formular-Klausel im Mietvertrag unwirksam war. Ob individuell verhandelt wurde, ist oft streitig.

Quellen

Stand: 14.10.2026 · Verantwortlich: Maximilian Stroh, Anonyfox e. K., Hamburg